Обзор и отзывы о краудфандинговой платформе aktivo, предлагающей инвестировать в коммерческую недвижимость

О сервисе

В июле 2015 года Оскар Хартманн, основатель интернет-ритейлера KupiVip, запустил краудфандинговую платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость.

В переводе с английского «crowdfunding» означает «финансирование толпой». Простыми словами краудфандинг (его также называют краудинвестингом) — это коллективное инвестирование, направленное на достижение какой-либо общей цели.

Родиной этого понятия принято считать США: именно там была впервые опробована подобная схема сбора средств фанатами группы Marillion для проведения ее тура по стране в 1997 году, и именно в Америке начали развиваться краудфандинговые интернет-площадки.

Aktivo – первая площадка в России, предлагающая инвестировать не в бизнес, а в объекты недвижимости. Она выступает посредником между инвесторами и арендаторами и позволяет решать многие проблемы, связанные с личным поиском объекта, вложениями в него и содержанием:

  • Покупка целого объекта требует внушительных капиталовложений – коммерческая недвижимость может стоить десятки, а то и сотни миллионов рублей.
  • Не обладая специальными знаниями и опытом в этой области, можно столкнуться с некачественными объектами и недобросовестными продавцами.
  • Придется тратить деньги и время на заказ независимой оценки, переговоры, подготовку и заключение контракта, решать возникающие в процессе задачи.

Здесь можно привести еще один инструмент, справляющийся с вышеперечисленными сложностями – закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). Порог входа тут более демократичный, риски диверсифицированы, надежность на более высоком уровне.

Вместе с тем, инвестиции в ЗПИФы не столь прозрачны: вкладчик не имеет возможности самостоятельно выбрать объект и оценить ликвидность и риски, ознакомившись с информацией о нем.

Система краудфандинга, и в частности платформа Активо, сохраняет контроль инвестора над его вложениями. Вкладчик сам выбирает подходящий объект, основываясь на информации, предоставленной в открытом доступе на сайте aktivo.ru/realty.

Каждый объект недвижимости «упаковывается» в отдельный закрытый инвестиционный фонд. Один объект – один фонд под руководством отдельной независимой управляющей компании и специализированного депозитария.

Доля инвестора напрямую зависит от количества вложенных им средств.

После того как необходимая сумма будет собрана, фонд выкупает объект и распределяет рентный доход между вкладчиками исходя из долей. В дальнейшем, при желании, инвестор может продать свою долю на вторичном рынке.

Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»

    • 27 ноября 2019, 14:13
    • |
    • На пенсию в 35

Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.

Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.

Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.

Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.

( Читать дальше )

Сводная таблица доходности по всем фондам Активо

Подробных данных по другим фондам у меня нет, поэтому обратимся к тем данным что опубликованы в открытом доступе на сайте Активо. На прошлом примере мы убедились что они совпадают с теми, что присылают пайщикам в детализованном виде.

Я проанализировал все объекты старше года, чтобы статистика была более менее репрезентативна.

Расчеты производились из следующих допущений:

  • Анализируются публичные данные с сайта Активо, без верификации
  • В расчетах, Пай покупался за месяц до получения первой выплаты с комиссией 2% (в реальности — деньги «заморожены» дольше чем 1 месяц с момента внесения)
  • Пай на текущий момент стоит столько же сколько и в момент покупки и продается без дополнительной комиссии
  • НДФЛ взят по ставке 13%
  • Доходность определяется по формуле расчета Внутренней Нормы Доходности (XIRR)
Название ЗПИФ Дата создания Доходность, до НДФЛ Доходность, после НДФЛ 13%
Активо 1 Февраль 2016 11,80% 10,13%
Активо 2 Март 2016 11,83% 10,15%
Активо 5 Июль 2017 9,92% 8,50%
Активо 6 Ноябрь 2017 6,58% 5,62%
Активо 10 Март 2019 10,80% 9,18%
Активо 11 Ноябрь 2019 18,18%* 15,39%*
Активо 12 Май 2020 8,65% 7,16%

Подробные расчеты можно посмотреть и проверить в таблице в GoogleDocs.

Об Оскаре Хартманне

Мы не знаем его реальную долю в этом предприятии, так как бенефициары скрыты за кипрской компанией, но предположим что Оскар все же является основным учредителем.

Из публичных источников, Оскар Хартманн — сооснователь  KupiVIP, CarPrice, CarFix, FarmaExpress, Factori market, «Заодно» и др. И, хоть и после просмотра большого количества видео и интервью, его можно спутать с бесконечными гуру-мотиваторами, умеющими профессионально пускать пыль в глаза, но очевидно что это не так. История его жизни не простая, его проекты вполне реальны и успешны, а Форбс оценивает личное состояние Оскара в 300млн$.

Встречается негатив, например обвинение в том что компания Carprice заказывала 17тысяч фейковых отзывов как часть рекламной компании. Очень даже правдоподобный вариант старта нового проекта, но это бизнес, и это оправдано для бизнеса. Для этого я и углубляюсь в изучение фондов, так как верить презентациям самих компаний и отзывам — нельзя.

Так же посмотрел свежее интервью с Оскаром Хартманном у Павла Комаровского.

Сложилось двоякое ощущение. Все так же — много мотивирующих слов, и водянистых ответов на конкретные вопросы, и это пожалуй самое водянистое интервью из всех что я видел в исполнении Павла. «Плохого полицейского» явно не хватило. Ничего нового кроме цитат из презентаций Активо мы не узнали из этого интервью. К примеру на прямые вопросы о том, как проверить что сам Оскар так же покупает доли в этих объектах наравне с другими пайщикам, ответа не последовало.

Так же мы услышали, что Оскар покупал доли в первых объектах и сейчас продает их. Если есть уверенность в своих объектах, то зачем продавать?

В целом, у меня Оскар Хартманн вызывает уважение, но, к сожалению, проверить что его «шкура в игре» и что он в одной лодке с инвесторами в объекты Активо возможности не представляется.

Россия как ЮАР

По прогнозу Всемирного Банка, к 2025 году годовой объем краудинвестиций в развивающихся странах может достичь $95 миллиардов. Но наша страна среди отстающих в этой сфере. По объему рынка крудинвестинга аналитики Банка сравнивают нас с ЮАР, количество реально работающих краудинвестинговых площадок в России и Южной Африке тоже одинаковое. 

Между тем, согласно отчету исследовательской компании Massolution, объем мировой индустрии краудфандинга в 2016 году уже может превысить объемы всего мирового венчурного рынка. Ежегодно объем средств, привлеченных через краудфандинг, удваивается. Существует ли сегодня какая-либо другая индустрия, развивающаяся столь бурными темпами? 

Для тех, кто еще не знает, что такое краудфандинг

Краудфандинг уже давно не является новым явлением в сфере инвестиций. На Западе он появился в 2006 году, и его идея сразу же завоевала популярность.

Суть краудфандинга заключается в финансировании бизнеса или продукта за счет инвестиций обычных граждан, которые объединяют ресурсы для достижения общей цели.

Краудфандинг позволил финансировать бизнес-планы многих компаний и предпринимателей, а также творческие идеи, благотворительные проекты и даже политические кампании.

Только кампания одного из вероятных кандидатов в президенты США 2020 года, Берни Сандерса, была профинансирована с помощью краудфандинга.

В свою очередь, те, кто поддержал идею и инвестировал в нее, получали бонусы, например, дивиденды.

Однако это может быть и нечто неосязаемое, например, опубликованная благодарность от автора проекта.

Доступное инвестирование в коммерческую недвижимость

    • 21 ноября 2019, 11:12
    • |
    • Dmitry_C

Здравствуйте. Многие здесь ругают недвижимость, я же скажу пару слов в защиту.
Недвижимость как класс активов обладает очень ценным свойством — инерцией цены.
Никому не нужно напоминать движение вниз индекса Мосбиржи 2008.
Замечу что такого рода движение это точно не про цены на квадратные метры.
И падение, и рост идут плавно. При неблагоприятной коньюнктуре у инвестора есть шанс выйти из актива с относительно небольшими потерями или даже вообще без таковых. Естественно речь идет о рублевой цене, зарубежная недвижимость это совсем другая история, лично меня сейчас не интересующая.
Кроме того в отличие от депозитов и облигаций бетонометрам не страшна инфляция.
Руководствуясь этими соображениями я решил часть портфеля разместить в паи закрытого рентного ПИФ от компании Активо.
Если коротко, то ЗПИФ «Активо два» это торговый центр в Долгопрудном, «порезанный» на паи, по которым выплачивается ежемесячный рентный доход.
Процедура приобретения паев не вызовет никаких сложностей у любого инвестора, имеющего опыт работы на фондовом рынке.
Вся инфраструктура понятная: управляющая компания, спецдепозитарий, инвестиционный фонд, пай, поэтому подробнее писать об этом не вижу смысла.
Покупка проходит оперативно и прозрачно, единственный нюанс — это примерно недельное ожидание подтверждение сделки со стороны продавца паев, обусловленная тем, что он должен лично приехать в офис компании. Впрочем менеджер сразу честно предупредил о том, что небольшая задержка возможна и никакой трагедии я в этом не вижу.
Теперь осталось дело за малым — получить первую ежемесячную выплату, ну и конечно же сьездить и наконец посмотреть на торговый центр, владельцем микродоли в котором я являюсь )))

Как появился проект

Оскар Хартманн: «Когда в 2015-м я продавал ряд компаний, встречался с очень успешными людьми, все они мне говорили: «Оскар, половину того, что ты получаешь от продажи, всегда вкладывай в недвижимость. Я не стал подвергать их советы сомнению и начал скупать квадратные метры. Но делал это так, как сделали бы, наверное, все: довольно хаотично и на ту сумму, что есть «здесь и сейчас»… В итоге у меня сформировался портфель из какого-то несуразного сборища квартир, коммерческих помещений и т.д., да еще с низкой доходностью: после оплаты налогов, расходов на управление и пр. выходило от силы 3-4%. При этом это был не пассивный, а активный доход, потому что все это хозяйство требовало постоянного внимания. Буквально каждый день я получал сообщения от арендаторов: где-то штукатурка обвалилась, где-то затопило… Это было невыносимо! Я получил результат, который абсолютно не соответствовал тому, на что я рассчитывал. Я понял: эта стратегия не работает, недвижимостью нужно заниматься профессионально. Как раз в тот момент я слушал занимательную аудиокнижку Энтони Роббинса «Деньги. Мастер игры. Семь шагов к финансовой свободе», которая пропагандировала shared economy с ее главным постулатом: «Пользуйся, а не владей». Гениально! Вот только проблема была в том, что почти все предложенные автором инструменты получения пассивного дохода в России были недоступны. Они попросту не существовали. Ведь когда ты отдаешь деньги кому-то в управление, часто возникают конфликты интересов. Именно другие люди решают за тебя, что покупать, а что продавать. «Вот оно!» – решил я. Так и появился проект AKTIVO. Теперь вы можете совместно с множеством других людей купить долю в конкретном объекте и получать часть арендного дохода. На первом этапе можно вложить очень маленькую сумму и формировать даже на небольших инвестициях пассивный доход. Такой подход дает сразу несколько преимуществ: низкая цена входа, повышенная ликвидность (часть портфеля можно быстро продать), распределенные риски и низкая стоимость управления. И – проект пошел!»

На сегодняшний день владельцами паев AKTIVO стали уже более 300 человек – физических лиц (есть несколько и юридических). «Последний год-два мы наблюдаем, можно сказать, «бум» возвратных клиентов, – рассказывает генеральный директор AKTIVO Егор Клименко. – Почти 60% наших инвесторов стали совершать повторные покупки – либо докупают паи в тех же монофондах, где приобретали долевую собственность первоначально, либо стараются диверсифицировать свой портфель и покупают долю в других объектах. В результате только за последний год портфель активов под управлением компании увеличился в 1,5 раза и превысил 1,4 млрд рублей. В частности, в 2017 году частные инвесторы вложили в объекты площадки около 750 млн рублей. Более того – за год заметно вырос и средний клиентский чек – с 2,8 до 6,2 млн рублей. Безусловно, это связано как с ростом доверия к площадке, так и с интересом населения к рынку коллективных инвестиций в целом».

Про подбор объектов, конкуренцию и прибыльность проекта

Основная задача AKTIVO – найти и предложить инвесторам действительно интересный объект для вложений. Эту работу компания проводит постоянно, изучая все интересные предложения на столичном рынке. AKTIVO анализирует доходность объектов, а также все риски, связанные с приобретением наиболее интересных из них. При покупке недвижимости компания получает 2% комиссии от суммы покупаемого объекта. AKTIVO обеспечивает полное юридическое сопровождение сделки, а также уплачивает все необходимые в данном случае налоги и сборы.

Вторая комиссия взимается с чистого операционного дохода и составляет 12,5% ежемесячно. Эти деньги тратятся компанией на обслуживание объекта и все издержки, связанные с этим, например, работу с арендаторами. Комиссия также расходуется, в частности, на оплату коммунальных платежей, технические и юридические нужды и так далее.

Егор Клименко: «При выборе новых объектов мы проявляем максимальный консерватизм. Прежде всего, площадка и собственник помещения подписывают меморандум о намерениях. Затем проводится due diligence объекта – его всестороннее обследование, в том числе экспертиза технического состояния здания».

В свою очередь юристы AKTIVO тщательно изучают всю историю существования здания с момента котлована, осуществляют проверку документации, связанной с объектом (прав собственности на помещение, договора аренды на землю и т.д.). Объекты, находящиеся под судами, и здания, права собственности на которые перешли к предыдущим собственникам незаконным путем, AKTIVO не интересуют в принципе.

Также тщательно изучается и экономическая составляющая: анализируются договоры аренды, оценивается доходность помещения. Также рассматриваются его местоположение и перспективы арендаторов с учетом доходности их бизнеса на объекте.

Непосредственную оценку объектов производит профессиональный оценщик, главная задача которого – определить рыночную стоимость зданий, собственниками которых могут стать потенциальные инвесторы AKTIVO.

Такой всесторонний анализ занимает от одной до трех недель. При этом каждый инвестор получает доступ к любой информации о помещении и документации на него и может в любой момент лично удостовериться, что с объектом все в полном порядке.

Егор Клименко: «Знаете, можно, пожалуй, сказать, что прямых конкурентов (точнее абсолютно аналогичных компаний) у нас как не было, так и нет. Объясняется это просто – краудинвестинг в недвижимость пришел совсем недавно. Так, первая интернет-площадка, предложившая инвесторам совместно вкладывать средства в квадратные метры, появилась в США в 2013 года. Ей стала платформа Realty Mogul. В общей сложности в мире сейчас насчитывается всего около 200 подобных площадок, специализирующихся как на жилой, так и на коммерческой недвижимости.

Мы, напомню, заработали в 2015-м. В России развитие краудинвестинга пока существенно отстает от западных стран. В нашей стране подобные проекты, основная задача которых максимально упростить сам процесс инвестирования и сделать его доступным для максимально широкого круга непрофессиональных инвесторов, стали появляться лишь недавно. Да и, по большому счету, о механизмах, преимуществах «совместных вложений» в России даже слышали еще далеко не все».

Наш обзор AKTIVO

Сегодняшняя реальность абсолютна: никто не позаботится о нашем будущем, кроме нас самих. То же самое касается и защиты сбережений.

Существующие способы уже неэффективны: депозиты едва покрывают инфляцию.

По-настоящему интересных и одинаково надежных предложений немного, и в этом отношении краудфандинговая платформа AKTIVO выгодно отличается от других.

Можно получать пассивный доход, как уже давно зарабатывают миллионы людей в развитых странах.

Для тех, кто боится, не понимает всех преимуществ инвестирования в недвижимость, объясняем все подробно еще раз пункт за пунктом. Инвестиции в AKTIVO чрезвычайно просты, безопасны и прибыльны.

Работая с платформой AKTIVO, вы обходите проблемы, характерные для тех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость:

  1. Покупка всего объекта требует инвестиций в размере не менее нескольких миллионов рублей. Однако при гораздо меньших инвестициях вы сможете владеть долей в недвижимости и получать доход от аренды в зависимости от размера доли.
  2. Чтобы не попасться на обещания недобросовестных продавцов и не купить некачественный товар, необходимы обширные знания и опыт в этой области. Специалисты AKTIVO делают это сами и защищают ваши инвестиции.
  3. Покупка недвижимости – это дорогой, длительный и многоступенчатый процесс. Вам не придется тратить время и деньги на оценку, переговоры, контракты и многое другое. Все за вас подготовит ваш персональный менеджер, вам останется только подписать документы в офисе, внести депозит на свой счет и получать доход на свой счет. Все делается удаленно в личном кабинете и не занимает много времени.
  4. Следить за ситуацией на местах – чрезвычайно сложная задача для новичка. Будучи напрямую заинтересованной в максимальном возврате инвестиций, ACTIVO работает над повышением эффективности инвестиций – например, анализирует состав арендаторов приобретаемого торгового центра, чтобы наилучшим образом использовать торговые площади.

Основные преимущества фонда:

  • прогнозируемая норма прибыли для Liberty составляет 24% в первый год работы (для не-Liberty — 22%);
  • выгодная цена покупки – на 30% ниже стоимости нового строительства;
  • высокая посещаемость, до 350 000 человек в месяц;
  • обеспечивается стабильность арендного бизнеса и доход для инвесторов;
  • порог вхождения – 1 единица (цена 353 694 р.);
  • система авансовых платежей: 10% в начале контракта; 90% в конце апреля;
  • ну, и последний плюс – никаких хлопот, все управляется в онлайн-офисе. Владение акциями через ЗПИФ – это надежно и выгодно.

Если вы хотите инвестировать в действительно ценные и надежные активы, зарегистрируйтесь на сайте ACTIVO и ознакомьтесь с объектами недвижимости.

На этом пока все.

До скорой встречи!

Доходность коммерческой недвижимости и нюансы налога на имущество

    • 11 июня 2020, 12:01
    • |
    • Dmitry_C

 Налог на имущество организаций платится по авансовому принципу, то есть делится на примерно равные части и перечисляется ежеквартально.
 Основной вопрос это разница в определении налогооблагаемой базы. Обратимся к статье 375 НК.1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.2. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
 В статье 378.2 определяется порядок ведения перечня объектов, по которым налогооблагаемая база определяется по кадастру. Каждый регион ведет такую базу объектов самостоятельно.
 Для Москвы перечень можно посмотреть здесь:( Читать дальше )

Стоит ли вкладывать

Несмотря на то, что платформа существует уже более 4 лет, найти вменяемые отзывы, основанные на реальном сотрудничестве с компанией, не представляется возможным.

Большинство комментариев в сети подкреплено разве что личным мнением и риторическими рассуждениями.

Попробуем разобраться в вопросе и выявить достоинства и недостатки самостоятельно:

  1. Заявленный уровень доходности на порядок выше максимальной ставки по банковским депозитам, но не гарантируется самой компанией. Раздел «Безопасность» прямо указывает на то, что защиту от рисков потери доходности или падения стоимости объекта/аренды Aktivo не обеспечивает, рекомендуя диверсифицировать свой портфель, вкладываясь в несколько объектов одновременно. На минуточку, пай на один объект стоит от трех сотен и выше, а минимальная инвестиция в последний проект – новый супермаркет в городе Руза – составляет больше 2 млн. рублей.
  2. Эксперты считают, что очень высоки риски повышения комиссии сервиса, а также его продажи новым собственникам с последующим изменением условий работы самой платформы.
  3. Учитывая тот факт, что каждый объект недвижимости «завернут» в отдельный рентный инвестиционный фонд, остается открытым вопрос – что будет происходить в случае долгого отсутствия арендаторов или при длительных задержках ежемесячных арендных платежей.

Пользователи сети делятся своим опытом общения с подобного рода закрытыми фондами недвижимости, отмечая сложности с выходом из проекта, вероятность передачи фонда в управление другой УК, а также необходимость оформления договора путем личного визита в столицу.

Многие выражают надежду на то, что в будущем сервис предложит полноценное онлайн-взаимодействие, а также выход Aktivo с паями на биржу.

А пока инвесторы с куда большим интересом смотрят в сторону фондового рынка, предпочитая покупать акции и облигации, и аргументируя свой выбор большей ликвидностью, низким порогом входа и отсутствием высоких накладных расходов в виде посреднических комиссий за управление.

Возможно, на краудфандинговую платформу Aktivo и имеет смысл обратить свое внимание. К тому же у неё появились ПИФы под управлением солидной компании Альфа-Капитал, что придает вопросу большую убедительность

Если Вы задумываетесь над возможностью вложиться в коммерческую недвижимость с помощью платформы Aktivo, рекомендую внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления по каждому фонду. У каждого объекта он свой, причем с разной УК.

К примеру, если взять ЗПИФН «Активо Шесть», управляющей компанией которого является Альфа-Капитал, то в текущих правилах мы увидим:

  • Вознаграждение управляющей компании составляет 0,5 % от среднегодовой стоимости чистых активов фонда, но не менее 1,5 млн. в год.
  • Размер комиссии депозитарию, регистратору, аудитору и оценщику – не более 0,41 % от вышеуказанного показателя (с учетом налога на добавленную стоимость).
  • Совокупное вознаграждение не должно превышать 10 % среднегодовой стоимости чистых активов фонда.

На этом у меня все. Надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной.

Рекомендую подписаться на обновления блога, чтобы не пропустить новые актуальные новости и полезную информацию. Буду благодарен за репост материала.

Всем профита!

Рынок здесь

Первая краудинвестинговая платформа в России Smartmarket.net открылась в 2012 году и через год уже закрылась. В 2013 году стартовали краудинвестинговые площадки VCStart (прекратила работу в апреле 2015 года), WeShare (работа приостановлена в 2015 году). Им на смену пришли инвестиционная площадка StartTrack, получившая $3 миллиона от ФРИИ, и также ныне здравствующий сервис Ямикс. А вот краудфандинговая (краудивестинговая) платформа недвижимости в России одна, это, собственно, наш проект, основанный в 2015 году.

Точных данных о размере российского рынка краудинвестиций нет. Известно, что всего за год работы проект StartTrack привлек около полмиллиарда рублей, примерно такой же объем средств вложили инвесторы в недвижимость на нашей площадке. 

Надо признать, что активно в нашей стране развивается пока лишь благотворительный и социальный краудфандинг, с инвестициями не связанный.

HTML верстка и анализ содержания сайта

Размещённая в данном блоке информация используется оптимизаторами для контроля наполнения контентом главной страницы сайта, количества ссылок, фреймов, графических элементов, объёма теста, определения «тошноты» страницы.
Отчёт содержит анализ использования Flash-элементов, позволяет контролировать использование на сайте разметки (микроформатов и Doctype).

IFrame – это плавающие фреймы, которые находится внутри обычного документа, они позволяет загружать в область заданных размеров любые другие независимые документы.

Flash — это мультимедийная платформа компании для создания веб-приложений или мультимедийных презентаций. Широко используется для создания рекламных баннеров, анимации, игр, а также воспроизведения на веб-страницах видео- и аудиозаписей.

Микроформат — это способ семантической разметки сведений о разнообразных сущностях (событиях, организациях, людях, товарах и так далее) на веб-страницах с использованием стандартных элементов языка HTML (или XHTML).

[править] История

Проект стартовал в марте 2015 года, основатели — предприниматель Оскар Хартманн и партнер консалтинговой компании FCG Владимир Лупенко. Проект был запущен после длительного изучения российского рынка. При создании Aktivo основатели ориентировались на успешные зарубежные краудфандинговые платформы недвижимости, например, американские Fundrise, Realty Mogul, Prodigy Network и др. Компания позиционирует себя как первый проект краудинвестиций коммерческой недвижимости в России.

В декабре 2015 года состоялась первая сделка, в ходе которой произошла покупка помещения супермаркета «Пятерочка» в городе Люберцы Московской области стоимостью 160 млн рублей, инвесторами выступили 50 частных лиц.

5 мая 2016 года анонсировано открытие закрытого инвестиционный клуба Aktivo Liberty для бизнесменов и топ-менеджеров, которые планируют совместно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Осенью 2016 года состоялась вторая коллективная сделка, в ходе которой, инвесторы (в количестве 96 человек) приобрели помещение, арендуемое супермаркетом «Виктория» в городе Долгопрудном за 340 млн рублей.

В мае 2017 года прошла третья коллективная сделка с недвижимостью — в Егорьевске Московской области инвесторы приобрели торговый центр за 340 млн рублей.

Критика фондов Активо на Смартлабе

Не мог не коснутся этого вопроса, так как эта публикация первой попадается на глаза всем, кто хочет найти какую то информацию или отзывы про Активо. Собственно, расчеты в статье не корректны как минимум потому, что в расчете итоговой доходности учитывается как выплаченный доход так и колебание расчетного СЧА (оторванного от рыночной стоимости имущества), ну и анализ происходит не с позиции реального инвестора купившего паи фонда с учетом всех комиссий. При этом автор делает выводы в разрезе одного месяца, что тем более не корректно, так как и доходы и расходы не одинаковы каждый месяц и на них оказывают влияние разовые факторы (оплата налога, возврат ндс, оплата ЖКХ и их последующее возмещение от арендаторов, итд).

Считаю, что мои расчеты более корректны, так как учитывают доходность за более длинный период от вложенной инвестором суммы за вычетом всех комиссий.

Что тормозит развитие крауд-инвестиций в России

Одним из тормозов развития крауд-инвестиций в недвижимость или стартапы в нашей стране часто называют отсутствие законодательства, которое регулировало бы данную сферу. Как, например, принятый в 2012 году в США закон JOBS Act, определивший права и обязанности всех участников этого рынка, в том числе самих краудинвестинговых площадок.

В то же время далеко не все участники рынка уверены в том, что государственное регулирование — именно то, в чем нуждается рынок краудинвестиций в России. Неизвестно по какому пути пойдет регулирование в этой сфере, не ухудшит ли оно ситуацию, установив очередные бюрократические барьеры, которых в нашей работе и без того хватает?

Неважно, применяется ли к ним приставка «крауд» или нет. Если в США не так просто найти семью, у которой не было бы вложений в ценные бумаги, в акции или облигации, то в России 97% экономически активного населения не пользуются никакими инвестиционными инструментами, кроме банковских вкладов

Маркетологи практически всех работающих на российском рынке инвестиционных компаний ставят своей задачей прорекламировать исключительно свой инвестиционный инструмент для маленькой группы «продвинутых» инвесторов. Возникает ощущение, что развитие потенциала российского рынка инвестиций никого на самом деле не интересует.

А ведь объем рынка зависит от того, насколько мы все будем работать над популяризацией инвестиций как таковых, над развитием финансовой грамотности, на отсутствие которой мы все сетуем годами, не предпринимая никаких усилий.

Материалы по теме:

Отчёт: география и посещаемость сайта

Отчёт в графической форме показывает объём посещений сайта aktivo.ru, в динамике, с привязкой к географическому размещению активных пользователей данного сайта.
Отчёт доступен для сайтов, входящих в TOP-100000 рейтинга Alexa. Для всех остальных сайтов отчёт доступен с некоторыми ограничениями.

Alexa Rank – рейтинговая система оценки сайтов, основанная на подсчете общего количества просмотра страниц и частоты посещений конкретного ресурса. Alexa Rank вычисляется исходя из показателей за три месяца. Число Alexa Rank – это соотношение посещаемости одного ресурса и посещаемости прочих Интернет-порталов, поэтому, чем ниже число Alexa Rank, тем популярнее ресурс.

Анализ поисковых запросов сайта

Приведённый выше отчёт по частотности использования поисковых запросов, может быть использован оптимизаторами сайта при составлении его семантического ядра и подготовке контента т.н. «посадочных страниц». Статистика поисковых запросов — обобщённая сгруппированная информация по «обращениям» пользователей к поисковой системе по ключевым запросам (фразам).
В большинстве случаев, наш сервис показывает уже сгруппированную информацию, содержащую не только подборку самых популярных слов (фраз), но и словосочетания + синонимы. Собранная в данном разделе статистика показывает по каким «ключевым словам» (поисковым запросам) пользователи переходят на сайт aktivo.ru.

Поисковый запрос – это слово или словосочетание, которое пользователь вводит в форму поиска на сайте поисковой системы, с учётом автоподбора и автоматического исправления в поиске ошибочного набора.

Мое мнение о фондах Активо

У Активо есть ряд ощутимых отличий от других популярных фондов недвижимости на рынке. Эти отличия не однозначны, и могут быть как плюсом так и минусом для инвестора, поэтому я не могу однозначно считать те или иные преимуществом или недостатком фонда, и просто резюмирую ключевые отличия:

  1. 1 объект — 1 фонд, самостоятельный выбор объектов в портфель
  2. Комиссии сравнимые с рыночными, хоть и на мой взгляд высокие (~1,9% от реал.СЧА)
  3. Две управляющие компании, одна из которых сильно заинтересована в максимизации денежного потока от арендаторов, так как получает свою комиссию от ЧОД, а не от СЧА.
  4. Сложно считаемая совокупная доходность из за отрыва расчетной СЧА от реальной рыночной стоимости объектов
  5. Доходность только рентного дохода составляет в среднем ~9% после НДФЛ, если портфель диверсифицирован по объектам
  6. Ликвидность — она есть, но комиссия за выход крайне высока (2% против 0,03% в среднем за фонды, листингованные на мосбирже)
  7. Скорость выхода на целевой доход выше чем у фондов с большим количеством объектов (Альфа Арендный поток, ВТБ Рентный доход), но ниже чем у ПНКрентал
  8. Отсутствует конфликт интересов
  9. Ежемесячные выплаты

Исходя из этого, определяю под Активо долю в своем портфеле «бумажной» недвижимости от 15 до 30%.

Буду рад услышать отзывы об Активо от действующих пайщиков, и обсудить перспективы и риски.

Итоговые реальные комиссии на примере Активо-2

В моем распоряжении отчет по фонду Активо-2 за период Январь — Сентябрь 2020 г. Надо отдать должное, отчеты достаточно подробные.

Отчет по Активо 2

Посчитал все в таблице, здесь приведу только результат.

Активо 2
Стоимость покупки 356 537 002 р
2% комиссия за вход 7 276 265 р
Реальная стоимость покупки для инвестора (реал.СЧА) (+2%) 363 813 267 р
Все комиссии за 9 месяцев — 5 071 430 р
Все комиссии аннуализированные — 6 761 907 р
Комиссия от реал. СЧА за 12мес, % годовых -1,9%
Доходность инвестора до НДФЛ, % годовых 11,83%
доходность инвестора после НДФЛ 13%, % годовых 10,15%

Итак, комиссия на примере этого фонда, вышла в 1,9% от стоимости покупки объекта в годовом выражении, то есть несмотря на всю сложность расчета комиссий, их реальная величина вполне сопоставима с другими фондами. Они по прежнему высокие, но они рыночные (без учета 2% за вход, которые сильно увеличивают комиссию при удержании паев на коротком периоде)

Доходность же инвестора, после вычета всех комиссий и НДФЛ составила 10,15% годовых. Учитывая, что период 01.01.2020 — 30.09.2020 это сложный период для торговых центров, и стоило ожидать падения доходов из за локдауна, в реальности объект показал приемлемую доходность, что косвенно говорит о хорошем управлении и грамотной работе с арендаторами.