Чистые продажи, каковы они, как их рассчитать и примеры

Чистая продажа квартиры — что это с точки зрения закона

В законодательстве понятия «чистой продажи» не существует. В риэлторской практике оно чаще всего приобретает два значения:

  • Реализация жилья в новостройке, где никто не был зарегистрирован и не проживал.
  • Продажа квартиры, владельцы которой располагают другим недвижимым имуществом, а следовательно, приобретателю не потребуется ждать, когда собственники освободят жилплощадь.

Согласно свежим данным, чистых продаж на рынке столицы не так уж много. Продавцы таких квартир преследуют единственную цель —  выручить деньги от сделки.

Что значит чистая продажа при покупке квартиры на языке риэлторов

В процессе общения с частным посредником часто можно услышать выражение «свободная продажа квартиры». Данный термин идентичен рассматриваемому — «чистая продажа квартиры» — и означает совершение сделки по реализации незаселенного объекта недвижимости, где нет прописанных людей. Иными словами, выражение обозначает, что объект физически свободен. Как правило, такой терминологией пользуются продавцы и их представители для обозначения особого статуса объекта продажи.

Главное достоинство квартиры, находящейся в чистой продаже, в том, что она не требует сбора и оформления дополнительных документов. Такую сделку можно совершить в считанные дни. Особенно это актуально для покупателей, желающих приобрести недвижимость в ипотеку, поскольку банки охотнее одобряют выдачу кредита на таких условиях. Что касается продавцов, то для них преимущество чистой продажи также очевидно. Им нет нужды торопиться с выходом на сделку, что дает возможность максимально удерживать ценовую планку.

Нередко продавцы используют определение «чистая продажа квартиры» лишь для привлечения внимания потенциальных покупателей. Поэтому, чтобы не попасть в неприятную историю при совершении сделки купли-продажи, стоит внимательно прислушаться к советам специалистов в данном вопросе.

Чистая продажа при покупке квартиры на вторичке — рекомендации

Квартира-вторичка — один из самых популярных объектов купли-продажи. В Москве и области ежедневно заключаются тысячи подобных сделок. Чтобы не оказаться замешанным в проблемной сделке, обязательно нужно выяснить:

  • причину продажи квартиры — чистый объект всегда сопровождается четкими пояснениями на этот счет;
  • сколько собственников — если их несколько, существует вероятность, что они находятся не самых дружественных отношениях (разногласия между совладельцами могут затянуть сделку на неопределенный срок);
  • историю продаж — если квартира много раз перепродавалась, то это повод насторожиться;
  • не ущемит ли сделка чьи-либо интересы (несовершеннолетние, инвалиды, временно отсутствующие, а также лица, состоящие на учете у психиатра).

Кейс В наше агентство обратился клиент, желающий приобрести квартиру в ближайшем Подмосковье. Предварительно им был проведен анализ предложений о продаже и выбран подходящий объект. В объявлении продавца присутствовала пометка «чистая продажа квартиры». Поскольку наш клиент не чувствовал уверенности в том, что ему удастся провести успешную сделку самостоятельно, им было принято решение обратиться за помощью в компетентную организацию. В рамках договора по оказанию услуги сопровождения купли-продажи агентство связалось с продавцом и произвело комплексную проверку юридической чистоты объекта. При этом выяснилось, что в действительности собственник планировал альтернативную сделку, а термин «чистая продажа» использовал с целью скорейшей реализации квартиры. Нашим агентам удалось провести успешные переговоры с продающей стороной и снизить для клиента цену на 5%, а затем в кратчайшие сроки выйти на подписание ДКП. Итог — удачная сделка, выгодная для обеих сторон.

Профессионалы рынка, представляющие Центр недвижимости БЕЛЫЙ ДОМ, настоятельно рекомендуют внимательно относиться к приобретению квартиры по чистой продаже. Перед тем, как принять окончательное решение, нужно выявить возможные подводные камни, оценить риски. Самым разумным сценарием является обращение в специализированную компанию, предоставляющую четкие гарантии по защите интересов клиентов.

Несколько советов для покупателя вторичного жилья

Чтобы не попасть в сложную ситуацию при совершении сделки, необходимо обращать внимание на все детали и прислушиваться к советам профессионалов. С особым вниманием стоит покупать вторичное жилье

Что значит чистая продажа квартиры во вторичке? Эта реализация жилья, которое удовлетворяет требованиям, описанным ниже.

Итак, при покупке вторичной квартиры учтите следующие моменты.

  • Нет ли в квартире лиц, чьи права могут быть ущемлены. К этим лицам относятся люди с инвалидностью, дети и личности, которые состоят на учете у психолога. Также к этой группе людей относятся студенты, которые уехали учиться в другой город, лица, которые служат в армии или находятся в местах лишения свободы.
  • Сколько раз продавалась данная квартира. Частые перепродажи — это повод насторожиться.
  • Причину продажи квартиры.
  • Количество собственников у квартиры. Идеально, если он один. Но бывают ситуации, когда собственников несколько, и они находятся в недружественных отношениях. В этом случае может возникнуть спор между продавцами, как следствие, продажа затянется на неопределенный срок.

Чтобы быть уверенным в быстром проведении сделки по свободной продаже квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРН в Росреестре.

Что значит чистая продажа квартиры?

Этот специфический термин встречается довольно часто не только в терминологии риелторов, но и в объявлениях о продаже жилья. Но не все, кто оперирует этим термином, понимают его суть.

Наиболее неверные трактовки:

  1. Продажа без посредников. Сделка, когда продавец и покупатель не платят комиссионных.
  2. Продажа согласно законам. Любая действительная сделка отвечает всем требования законодательства.
  3. Квартира, которую еще ни разу не продавали или дарили. Здесь приметим термин «первичная продажа».

Правильная трактовка: единственная цель продавца – получение денег. Продавец не собирается приобретать жилье взамен продаваемого.

Поэтому имеет преимущество в быстрой продаже.

  1. Квартира находится в юридической собственности продавца.
  2. В квартире никто не прописан и не проживает. Она свободная.
  3. Собственник и члены его семьи имеют другое место для проживания. Поэтому нет необходимости за вырученные деньги подбирать альтернативное жилье (квартиру или комнату).
  4. Сделка может быть осуществлена в день, когда найдется покупатель.

В принципе, это продажа квартиры, которая не нужна собственнику. Например, он имеет другую квартиру для проживания или собирается переехать в другой город или страну. Чистая продажа – это готовность к сделке уже сегодня. Не тратится время на оформление собственности, выписку, перевоз вещей.

На что стоит обратить особенное внимание

Риск дальнейшего расторжения сделки весьма велик. Поэтому о вероятных последствиях следует подумать заранее. Эксперты советуют как следует изучить историю квартиры и даже при небольших сомнениях отказываться. Ведь квартир на рынке недвижимости очень много.

К неблагоприятным факторам относятся:

  • частые перепродажи объекта;
  • продажа по доверенности;
  • объекты недвижимости, купленные по договору дарения;
  • квартира, доставшаяся по наследству.

Рекомендации покупателям:

  • следует осматривать потенциальное жилье очень внимательно, как вариант, поговорить с соседями. Потому что после заселения может выплыть какой-нибудь неприятный момент. Например, буйные соседи, вечно лающая собака за стеной или различные скрытые дефекты в самой квартире;
  • стоит установить наличие лиц, права которых могут быть ущемлены. Такие категории рассмотрены выше, в разделе «Возможные подводные камни чистой продажи»;
  • специалисты советуют узнать количество собственников квартиры. Нужно запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Это можно сделать и онлайн, посмотрев реестр недвижимости. Там содержится вся информация о покупаемом объекте, в том числе о количестве собственников;
  • внимательно читать текст объявления. Рядом с сочетанием «чистая продажа» иногда соседствуют буквы АП. Это означает «альтернативная продажа». Таким образом продавец пытается привлечь покупателей для быстрой сделки, хотя по сути происходит продажа жилья по цепочке, а не чистая продажа;
  • прописать в договоре пункт о передаче объекта в день сделки. Это поможет избежать возможной проволочки и не наткнуться на «подводные камни». Ведь собственнику «чистой квартиры» нужно закончить сделку побыстрее. А если он отказывается указать этот пункт, то тут тоже может быть альтернативная продажа.

Рекомендации продавцам:

  • продавайте с помощью риелторов. Вы заплатите комиссионные агентству, но это позволит не отвечать на сотни звонков и знакомиться с потенциальными покупателями. Кроме того, риелторы знают особенности квартир и смогут дать отпор мошенникам, которые попытаются сбавить цену;
  • при расчете с покупателем наиболее оптимальным вариантом является банковская ячейка. Следует выбрать банк, который устраивает обе стороны, и оговорить этот момент уже на этапе внесения первого взноса. Грамотно заключенный договор не позволить стать жертвой обмана ни продавцу, ни покупателю;
  • оформить сделку нужно у нотариуса. Желательно нанять его же для проверки документов и «чистоты» имущества.

Достоинства чистой продажи

Жилье по чистой продаже, как правило, не нуждается в оформлении каких-либо дополнительных документов. Квартира полностью готова к покупке — на нее не наложены ограничения и в ней нет прописанных жильцов. Эти условия позволяют совершить сделку в течение двух-трех дней.

Если сравнивать покупку квартиры по чистой продаже с другим вариантом, который чуть дешевле, то можно заметить, что второй вариант может, в конечном итоге стать более дорогим. Такой скачок цены может быть связан с инфляционными явлениями в течение совершения сделки, которая может быть растянута на три месяца.

Быстрота исполнения договора — главное преимущество чистой продажи. Свободная продажа может заинтересовать покупателя в нескольких случаях:

  • желание быстро оформить сделку: это позволит заселиться в короткие сроки;
  • если покупатель планирует брать ипотеку: в банках охотнее выдают кредиты на покупку квартир такого рода.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи. Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru. Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости. Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Юридические нюансы

Основные проблемы обычно возникают с юридической точки зрения. Например, неправильно составленный договор купли-продажи недвижимости, наличие несовершеннолетних собственников, запрет на продажу имущества и другие. Поэтому мы начнем разбирать будущие проблемы именно с юридической стороны.

Проверка ЕГРН

ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости, по выписке из которого можно узнать количество собственников, кадастровую стоимость недвижимости, статус обременения и другую информацию.

Заказать выписку из ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра. Стоимость выписки для физических лиц составляет от 300 рублей. Бесплатно проверить некоторые данные можно на стороннем сервисе проверки недвижимости (rosreestr.net), однако более расширенные, в том числе проверка на обременение или арест, – только платно.

О том, на какие нюансы следует обратить внимание в выписке ЕГРН нам рассказал руководитель сервиса Контур.Реестро Константин Ташлыков

В отношении квартиры, полученной недавно по дарственной или в наследство, следует иметь в виду, что, может быть, в ближайшее время объявятся и другие собственники или наследники объекта недвижимости. И решение суда при споре будет почти гарантированно в пользу наследников, а договор купли-продажи признают недействительным.

Сбор справок

Следующий этап – это сбор всевозможных справок. Причем потенциальный покупатель не может их собрать самостоятельно, это может сделать только продавец квартиры.

Справки нужны для того, чтобы исключить спорные ситуации с другими членами семьи. К таким справкам относятся:

  1. о вступлении в брак и о разводе;
  2. о регистрации и снятии с регистрации;
  3. о психическом состоянии.

О том, что такие справки нужны, и о том, как их получить, рассказал Константин Ташлыков:

В свою очередь Антон Гусев из бюро «КРАСС-Практик» рассказал, как недобросовестные продавцы могут вернуть деньги при непредоставлении справки от психиатра:

Если собственник продает квартиру через доверенное лицо, то стоит проверить законность доверенности, а также период действия доверенности и передаваемый перечень прав. Если срок действия доверенности уже истек или в перечне передаваемых прав не указана возможность распоряжения имуществом доверителя, в том числе и продажа, то такую квартиру нельзя покупать.

Проверить действительность нотариальной доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Более подробно о работе с этим сервисом вы можете прочитать в нашей статье.

Изучение информации из открытых данных

Некоторую информацию покупатель может посмотреть самостоятельно в открытых источниках. На это в своих интервью обратили наши эксперты Константин Ташлыков и Александр Сотников. Список сайтов следующий:

  • МВД РФ. Проверка подлинности паспорта по серии и номеру.
  • Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве. Банкротство физических лиц, индивидуальных предпринимателей и организаций.
  • Федеральная служба судебных приставов. Наличие исполнительных производств, причина и сумма задолженности.
  • . Наличие судебных производств. Если ранее человек участвовал в делах о мошенничестве в качестве ответчика, то стоит сразу отказаться от заключения договора купли-продажи.

Если у покупателя возникло сомнение в отношении планируемой сделки, то лучше обратиться к нотариусу, юристу или в риелторскую фирму. Специалисты проконсультируют о возможных рисках при покупке той или иной недвижимости.

Чистая продажа: что это такое и возможна ли ипотека

Сегодня значительное количество имущественных сделок заключается с привлечением ипотечного механизма. Банковские организации готовы выдавать заемные средства для приобретения объектов на первичном и вторичных рынках, в том числе с оплатой части задолженности за счет средств жилищных и семейных сертификатов.

Приобретение квартиры у продавца за счет ипотечных средств возможно при условии получения от него согласия на такую сделку и выполнению всех требования банка в отношении покупаемого жилья.

Возможно будет интересно!
Как правильно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Причинами осложнений часто выступают следующие обстоятельства:

  1. Желание собственника максимально быстро продать недвижимость и отказ от сделки, так получение ипотеки всегда связано с необходимостью получения одобрения и сбором документов;
  2. Сомнения в юридической чистоте сделки, которое может появиться со стороны кредитора или приобретателя жилья;
  3. Сложности в получении разрешительных документов от органов опеки, что необходимо при участии в процессе несовершеннолетних;
  4. Несоответствие жилой недвижимости требованиям банковской организации.

Ипотека невозможна в ситуации, когда жилье имеет статус ветхого или аварийного объекта. Отказ от банка последует, если помещение не относится к числу благоустроенных, то есть отсутствует канализация, водопровод и иные инженерные системы. Одобрения по заявке невозможно при наличии в квартире неузаконенных перепланировок, поэтому покупателю заранее следует проконтролировать отсутствие таких проблем.

Приобретение квартиры с привлечением ипотечного механизма имеет ряд преимуществ. Гражданин получает возможность быстрого решения жилищного вопроса без отсутствия необходимости длительного накопления средств. Если речь идет о новой квартире, то ставка по таким кредитам обычно ниже по сравнению с предложениями для вторичного рынка. После оформления сделки заемщик получает современное жилье, соответствующее последним стандартам строительства и не требующее дополнительных вложений для проведения ремонта инженерных систем.

Специалисты банка всегда проводят обязательную проверку правильности оформления документов и прошлого квартиры, что снижает риск столкновения покупателя с недобросовестным продавцом. В ходе сделки осуществляется оценка недвижимости, что позволяет получить информацию о реальной стоимости жилья, вовремя выявить скрытые дефекты и избежать переплаты.

Свободная продажа квартиры: риски

В любой денежной сделке часто существует опасность быть обманутыми. Поэтому, решив приобрести жилье с помощью процесса свободной продажи, изучите все варианты.

Определение «свободная продажа» появляется в объявлениях по разным причинам, иногда из-за желания риэлторов совершить продажу как можно быстрее, а иногда с целью определенного мошенничества.

Случается так, что хозяева недвижимого имущества уже нашли для себя хороший вариант нового жилья, и им только нужно дождаться своего покупателя. При этом вариант сделки уже не есть «чистой продажей», так как хозяин альтернативной квартиры может неожиданно изменить условия продажи или вообще не будет его продавать.

Важным моментом в заключении сделки является тщательное изучение права на собственность владельца жилья и общего количества собственников. Лучше всего, если собственник один. В том случае, если собственников несколько, могут возникнуть определенные осложнения, выраженные в нежелании кого-то из хозяев продавать квартиру или дом.

Часто в затруднительной ситуации оказываются участники сделки из-за спорного вопроса, возникшего между собственниками о стоимости жилья. Определение «чистая продажа» в этой ситуации применить невозможно.

Если вы хотите узнать, Или позвоните нам по телефонам:

Смысл чистой продажи

Дорогие читатели!

8 (499) 703-15-47 — Москва8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Чтобы обозначить особый тип жилья, выставленного для продажи, собственники или риелторы часто пользуются этим словосочетанием. И это совсем не значит, что на жилье нет ограничений и долгов, будто там нет зарегистрированных жильцов. Чистая или прямая продажа – это значит, что для собственника продаваемого жилья оно является избыточным, и он продаёт квартиру, чтобы получить деньги на определённые нужды, не связанные с жильём. Один из случаев чистой продажи – это реализация полученной в наследство жилой площади, где полученные за неё денежные средства делятся между наследниками имущества.

Преимуществ у такой сделки достаточно: не требуется строить взаимоувязанные цепочки по купле-продаже другого жилья, что значительно упрощает сделку. Даже если квартира по чистой продаже стоит несколько дороже, чем в среднем по рынку, предпочтение может быть именно ей, чтобы сократить время покупки и выиграть время. По данным риэлтерских фирм, до 15% квартир, продаваемых на рынке недвижимости, приходится на чистые продажи, а их стоимость до 5% дороже, чем рядовых.

Достоинства

Квартиры по чистой продаже, как правило, не требуют оформления каких-то документов: они готовы, на неё нет ограничений и никто в ней не прописан, что позволяет провести сделку в течение одного-двух дней. Сравнивая с менее дорогостоящим вариантом приобретения жилья по так называемой цепочке, можно заметить, что такой вариант на самом деле может обернуться более дорогим в силу инфляционных явлений в течение времени оформления сделки, которое может растянуться на три месяца.

Основным преимуществом чистой продажи является быстрота исполнения договора. Переезд собственника в другое жильё и документы к сделке, как правило, подготовлены загодя. Быстрота сделки обусловливает и второе преимущество – это не подверженность такой сделки воздействию колебаниям цен на рынке.

Чистая продажа жилья может заинтересовать приобретателя в случаях:

  • желания оформить сделку в короткое время, ведь документа все готовы и двух дней вполне достаточно, чтобы стать собственником;
  • возможности небольшой переплаты за слегка завышенную относительно рыночной стоимости цену квартиры;
  • при оформлении ипотеки – банки в случаях чистой сделки охотнее выдают кредиты, поскольку рисков в таких сделках значительно меньше.

Чистая продажа – это не юридический термин, а словосочетание, возникшее в процессе риэлтерской деятельности. Означает оно следующие положения:

  • продаваемое жильё обычно (не всегда) не заселено, что позволяет вселиться в него сразу по совершению сделки;
  • есть возможность для торга, поскольку продавец несвязан обязательствами по уплате конкретной суммы при нахождении в составе цепочки купли-продажи квартир, и может пойти на уступку. Хотя этот случай может отыграться и в другую сторону: если продавец независим, то может просто отказать в скидке.

Возможные осложнения

Каждая сделка может таить в себе неожиданные моменты, не являются исключением и чистые продажи. Вокруг рынка недвижимости крутится немало мошенников, и случаются с их стороны попытки сбыть незаконно приобретённое имущество. Другая неприятность может всплыть после заселения в приобретённую квартиру:

  • беспокойные соседи или собака за стенкой;
  • скрытые дефекты – разрушающаяся стена или течь в трубах.

Тогда становится понятным стремление собственника быстрее продать такое имущество. Так что лучше ещё раз посмотреть приобретаемое жильё, поговорить с соседями и убедиться в отсутствии подводных камней.

Следует учитывать, иногда происходит некоторая подмена понятий, когда риелтор или собственник пытаются ввести в заблуждение приобретателя жилья, осуществляя фактически продажу по цепочке. Чтобы избежать возможных проволочек в таких случаях следует внести в договор покупки положение о штрафе за срыв сроков и затягивание сделки.

Приняв решение стать участником сделки по чистой продаже жилья, прежде всего, надо убедиться, что чистая продажа действительно является таковой

Бывает, что употребление такого словосочетания в объявлении произошло по недопониманию или умышленно, в стремлении привлечь внимание покупателей для скорейшей продажи квартиры. Или, человек уже подобрал для себя новое жильё, и ему нужно продать свою квартиру

Разумеется, это не является чистой продажей, поскольку условия по приобретению жилья этим человеком могут измениться по воле его обладателей, они могут отказаться от сделки.

Советы покупателям

  1. Уточните у продавца, квартира продается с поиском варианта взамен или продажа “чистая”. От этого зависят сроки ожидания покупки квартиры.
  2. Четко определите с продавцом условия и сроки продажи, зафиксируйте цену объекта недвижимости. Закрепите договоренности оформлением предварительного договора с передачей задатка.
  3. Несмотря на иногда долгий срок ожидания, у сделок с недвижимостью в «цепочках» есть неоспоримое преимущество. Дело в том, что средние «звенья» являются продавцами и покупателями одновременно. Они могут поставить себя на место покупателя и в таком случае будут более лояльно относиться к покупателям своей квартиры и лучше торговаться.

Всегда существует риск, что одна из сторон откажется от проведения сделки или ей не хватит денег на понравившийся вариант. Так бывает, но бояться «цепочек» сделок не надо. Большинство из них завершаются успешно. Самостоятельно, без помощи опытных специалистов, провести подобную сделку очень сложно.

Опытные риэлторы проконтролируют все нюансы сделок, не допустят ошибок и решат любые конфликтные ситуации. Риск при проведении сделки будет минимальным.

Видео (кликните для воспроизведения).

Советы покупателю

Чтобы не попасть в затруднительную ситуацию, необходимо проявить максимум внимательности и прислушаться к советам профессионалов и просто опытных людей. Нужно выяснить, имеют ли место следующие обстоятельства по намеченной к приобретению квартире:

  • нет ли в ней лиц, чьи права в отношении имущества будут ущемлены – дети, люди с инвалидностью или лица, состоящие на учёте у психолога. Это могут быть и студенты, выехавшие для учёбы, и находящиеся на службе в армии или в местах заключения родственники;
  • частые перепродажи квартиры за короткий период тоже повод, чтобы озаботиться;
  • могут возникнуть разногласия между разведёнными супругами – в течение 3 лет один из них вправе предъявить требования по своей доле в квартире;
  • продажа по доверенности тоже чревата осложнениями, поэтому надо обязательно пообщаться с собственником для выяснения причины передоверия.


сколько собственников