Оценка компании по модели dcf

Содержание

Introduction to the DCF Model

A discounted cash flow model (“DCF model”) is a type of financial model that values a company by forecasting its’ cash flows and discounting the cash flows to arrive at a current, present value. The DCF has the distinction of being both widely used in academia and in practice. Valuing companies using the DCF is considered a core skill for investment bankers, private equity, equity research and “buy side” investors.

This DCF analysis suggests that Apple might be overvalued (or that our assumptions are wrong!)

The DCF model estimates a company’s intrinsic value (value based on a company’s ability to generate cash flows) and is often presented in comparison to the company’s market value. For example, Apple has a market capitalization of approximately $909 billion. Is that market price justified based on the company’s fundamentals and expected future performance (i.e. its intrinsic value)? That is exactly what the DCF seeks to answer.

Limitations of DCF

The main limitation of DCF is that it requires many assumptions. For one, an investor would have to correctly estimate the future cash flows from an investment or project. The future cash flows would rely on a variety of factors, such as market demand, the status of the economy, technology, competition, and unforeseen threats or opportunities.

Estimating future cash flows to be too high can result in choosing an investment that might not pay off in the future, hurting profits. Estimating cash flows to be too low, which would make the investment appear costly, could result in missed opportunities. Choosing a discount rate for the model is also an assumption and would have to be estimated correctly for the model to be worthwhile.

How Do You Calculate DCF?

Calculating the DCF involves three basic steps—one, forecast the expected cash flows from the investment. Two, you select a discount rate, typically based on the cost of financing the investment or the opportunity cost presented by alternative investments. Three, the final step is to discount the forecasted cash flows back to the present day, using a financial calculator, a spreadsheet, or a manual calculation.

What Is an Example of a DCF Calculation?

You have a discount rate of 10% and an investment opportunity that would produce $100 per year for the following three years. Your goal is to calculate the value today—in other words, the “present value”—of this stream of cash flows. Because money in the future is worth less than money today, you reduce the present value of each of these cash flows by your 10% discount rate. Specifically, the first year’s cash flow is worth $90.91 today, the second year’s cash flow is worth $82.64 today, and the third year’s cash flow is worth $75.13 today. Adding up these three cash flows, you conclude that the DCF of the investment is $248.68.

Is DCF the Same as Net Present Value (NPV)?

No, DCF is not the same as NPV, although the two concepts are closely related. Essentially, NPV adds a fourth step to the DCF calculation process. After forecasting the expected cash flows, selecting a discount rate, and discounting those cash flows, NPV then deducts the upfront cost of the investment from the investment’s DCF. For instance, if the cost of purchasing the investment in our above example were $200, then the NPV of that investment would be $248.68 minus $200, or $48.68.

Three key assumptions in the DCF

We have now completed the 6 steps to building a DCF model and have calculated the equity value of Apple. What were the key assumptions that led us to the value we arrived at? The three key assumptions in a DCF model are:

  1. The operating assumptions (revenue growth and operating margins)
  2. The WACC
  3. Terminal value assumptions: Long term growth rate and the exit multiple

Each of these assumptions is critical to getting an accurate model. In fact, the DCF model’s sensitivity to these assumptions, and the lack of confidence finance professionals have in these assumptions, (especially the WACC and terminal value) is frequently cited as the main weaknesses of the DCF model.

Nonetheless, the DCF model is one of the most common models used by investment bankers and other finance professionals, and the DCF output is almost always presented using a range of terminal value and WACC assumptions, as well as in context to other valuation methodologies. A common way this is presented is using a football field valuation matrix.

Prefer video? To watch a free video lesson on how to build a DCF, click here

дальнейшее чтение

  • Международная федерация бухгалтеров (2008). .
  • Copeland, Thomas E .; Тим Коллер; Джек Мюррин (2000). Оценка: измерение и управление стоимостью компаний . Нью-Йорк: Джон Вили и сыновья . ISBN 0-471-36190-9.
  • Дамодаран, Асват (1996). Оценка инвестиций: инструменты и методы определения стоимости любого актива . Нью-Йорк: Джон Вили и сыновья . ISBN 0-471-13393-0.
  • Розенбаум, Джошуа; Джошуа Перл (2009). Инвестиционный банкинг: оценка, выкуп с использованием заемных средств, слияния и поглощения . Хобокен, Нью-Джерси: Джон Уайли и сыновья . ISBN 978-0-470-44220-3.
  • Джеймс Р. Хитчнера (2006). Финансовая оценка: приложения и модели . Wiley Finance . ISBN 0-471-76117-6.
  • Чандер Сони (2012). . Corporatevaluations.in.

Примеры расчета дисконтированных денежных потоков

Приведем два практических примера. Мы уже знаем, для каких объектов недвижимости применяется дисконтирование денежных потоков: это должен быть готовый объект, введенный в эксплуатацию.

Предположим, мы приобрели готовый объект недвижимости стоимостью 4 687 500 руб. (62 500 $ или 1 812 500 грн.). Планируется сдача объекта в аренду за 375 000 руб. (5 000 $ или 145 000 грн.) в год. Обязанность уплачивать коммунальные платежи полностью возлагаем на арендатора. Через 5 лет планируется ремонт стоимостью 225 000 руб. (3 000 $ или 87 000 грн.).

Ежегодно планируется увеличение стоимости арендной платы на 20 %. Вырученные средства будут реинвестированы в ценные бумаги с высокой доходностью – 20 % годовых. Нам нужно рассчитать следующие показатели:

  • ДДП;
  • срок окупаемости вложений;
  • чистую приведенную стоимость (NPV);
  • внутреннюю норму доходности (IRR).

Полученные результаты мы оформим в таблице дисконтирования денежных потоков, но сначала нам нужно рассчитать ставку дисконтирования (r).

Для расчета воспользуемся формулой Фишера. В качестве номинальной ставки возьмем ключевую ставку Центробанка, равную 8 %. Инфляция составляет 3 %.

\

Преобразовав уравнение, получаем r=12 %.

Оформим пример расчета дисконтирования денежных потоков в таблице Excel.

Ставка дисконтирования, r 12%                  
Денежные потоки 1 2 3 4 5 6 7 8 ИТОГО
Поступления 0,00 5 000 7 000 9 800 13 720 19 208 26 891,20 37 647,68 52 706,75 171 973,63
Расходы 62 500 3 000 3 000
Денежный поток -62 500 5 000 7 000 9 800 13 720 16 208 26 891 37 647,68 52 706,75 168 973,63
Денежный поток нарастающим итогом -62 500 — 57 500 — 50 500 — 40 700 — 26 980 — 10 772 16 119,20 53 766,88 106 473,63 X
Номер года 1 2 3 4 5 6 7 8
Дисконтированный денежный поток -62 500 4 464, 29 5 580,36 6 975,45 8 719,31 9 196,85 13 623,92 17 029,90 21 287,37 86 877,44
Скорректированный денежный поток 70 000 5 600 7 840 10 976 15 366,40 18 152,96 30 118,14 42 165,40 59 031,56
Срок окупаемости, лет 7
Чистая приведенная стоимость (NPV), USD 24 377,44
Внутренняя норма доходности (IRR), % 19%

Итак, объект полностью окупит себя через 7 лет. Значение чистой приведенной стоимости NPV является положительным. Это означает, что проект экономически оправдан. Внутренняя норма доходности более чем в 1,5 раза превышает ставку дисконтирования. Это обусловлено тем, что при относительно низкой номинальной ставке предусмотрена годовая доходность в размере 40 %.

Далее рассмотрим более подробно метод дисконтирования денежных потоков в оценке бизнеса. В частности, разберем расчет показателя чистой приведенной стоимости NPV (Net Present Value). Какое значение должен принимать этот показатель?

NPV – это ожидаемый размер прибыли от проекта. На начальных этапах он имеет отрицательное значение. Когда NPV=0, это означает, что первоначальные вложения окупились полностью. При положительном значении NPV проект является прибыльным.

Формула расчета NPV следующая:

\

IC – стоимость первоначальных вложений;

N – количество лет;

t – номер периода, для которого рассчитывается NPV;

r – ставка дисконтирования;

​\( CF^t \)​- чистый денежный поток за период t.

Оформим исходные данные в таблице:

Наименование показателя Значение
IC 12000$
r 15 %
N 5 лет
Увеличение продаж в год 30 %
  • 8 % – средневзвешенная ставка по депозитам;
  • 7 % – премия за риск.

Далее рассчитаем суммы денежных потоков за каждый год:

Номер года Поступление,$ CFt, $
12000 -12000,00
1 15600 13565,22
2 20280 15334,59
3 26364 17334,47
4 34273 19595,77
5 44555 22151,24
NPV 75981,29

\

Для первого года значение вычисляется следующим образом: ​\( 15600/(1+0,15)^t=13565,22 \)​ , далее – аналогично.

NPV вычисляем, суммируя полученные значения за каждый год, включая «нулевой», в котором величина чистого денежного потока имеет отрицательное значение.

Discounted cash flow approach using EPS

Now that you understand the principle of DCF valuation, it’s time to introduce the DCF formula based on net earnings.

Similarly as above, the total intrinsic value consists of two parts:

The growth value describes how your company’s value will increase during the growth stage. You can calculate it with the following equation:

where,

  • EPS — Earnings per share;
  • A — A coefficient equal to ;
  • g — Growth rate;
  • r — Discount rate (equal to WACC); and
  • n — Number of years when your startup is growing at a growth rate g.

The other part of the intrinsic value, called the terminal value, can be found with the following formula:

where,

  • EPS — Earnings per share;
  • A — A coefficient equal to ;
  • g — Growth rate;
  • r — Discount rate (equal to WACC);
  • n — Number of years when your startup is growing at the growth rate g;
  • B — A coefficient equal to ;
  • t — Terminal growth rate; and
  • i — Number of years in terminal growth.

Недостатки

Выявлены следующие трудности с применением DCF при оценке:

Надежность прогнозов . Традиционные модели DCF предполагают, что мы можем точно спрогнозировать выручку и прибыль на 3-5 лет вперед. Но исследования показали, что рост нельзя назвать ни предсказуемым, ни постоянным. (См. и .) Другими словами, использование моделей DCF проблематично из-за проблемы индукции , то есть предположения, что в будущем произойдет последовательность событий, как всегда. в прошлом. Говоря простым языком, в мире финансов проблему индукции часто упрощают общей фразой: прошлые доходы не указывают на будущие результаты. Фактически, SEC требует, чтобы все паевые инвестиционные фонды использовали это предложение, чтобы предупредить своих инвесторов. Это наблюдение привело некоторых к выводу, что модели DCF следует использовать только для оценки компаний с устойчивыми денежными потоками. Например, модели DCF широко используются для оценки зрелых компаний в стабильных отраслях промышленности, таких как электроэнергетика. Для отраслей, которые особенно непредсказуемы и, следовательно, труднее прогнозировать, модели DCF могут оказаться особенно сложными. Примеры отрасли:
Недвижимость: инвесторы используют модели DCF . У этой практики есть два основных недостатка. Во-первых, допущение о ставке дисконтирования основывается на рынке конкурирующих инвестиций на момент анализа, который может не сохраниться в будущем. Во-вторых, предположения об увеличении дохода за десять лет обычно основаны на историческом увеличении рыночной арендной платы

Тем не менее, циклический характер большинства рынков недвижимости не принимается во внимание. Большинство ссуд на недвижимость выдается во время бума на рынках недвижимости, и эти рынки обычно длятся менее десяти лет

В этом случае из-за проблемы индукции использование модели DCF для оценки коммерческой недвижимости в течение любого периода, кроме первых лет рыночного бума, может привести к переоценке.
Технологические компании на ранней стадии: при метод DCF можно применять несколько раз с разными допущениями для оценки ряда возможных будущих результатов, таких как лучший, наихудший и наиболее вероятный сценарии. Тем не менее, отсутствие исторических данных о компании и неопределенность в отношении факторов, которые могут повлиять на развитие компании, делают модели DCF особенно сложными для оценки стартапов. Отсутствует доверие к будущим денежным потокам, будущей стоимости капитала и темпам роста компании. При прогнозировании ограниченных данных в непредсказуемое будущее проблема индукции становится особенно острой.

Оценка ставки дисконтирования : Традиционно модели DCF предполагают, что модель ценообразования капитальных активов может использоваться для оценки рискованности инвестиций и установки соответствующей ставки дисконтирования. Некоторые экономисты, однако, предполагают, что модель ценообразования основных фондов эмпирически опровергнута. Предлагаются различные другие модели (см. ценообразование активов ), хотя все они подвергаются некоторой теоретической или эмпирической критике.

Проблема ввода-вывода : DCF — это просто механический инструмент оценки, который подчиняется принципу « мусор на входе , мусор на выходе ». Небольшие изменения во вводимых ресурсах могут привести к большим изменениям в стоимости компании. Это особенно касается конечных значений , которые составляют большую часть окончательного значения Дисконтированного денежного потока.

Отсутствующие переменные : традиционные вычисления DCF учитывают только финансовые затраты и выгоды от решения. Они не включают экологические, социальные и управленческие показатели организации. Эта критика, справедливая для всех методов оценки, устраняется с помощью подхода под названием «IntFV», обсуждаемого ниже.

Пример дисконтированного денежного потока

Когда компания пытается проанализировать, следует ли ей инвестировать в определенный проект или покупать новое оборудование, она обычно использует средневзвешенную стоимость капитала (WACC) в качестве ставки дисконтирования при оценке DCF. WACC включает в себя среднюю норму прибыли, которую акционеры компании ожидают в данном году.

Вы хотите инвестировать в проект, и WACC вашей компании составляет 5%, поэтому вы будете использовать 5% в качестве ставки дисконтирования. Первоначальные инвестиции составляют 11 миллионов долларов, проект рассчитан на пять лет со следующими расчетными денежными потоками в год:

Таким образом, дисконтированные денежные потоки по проекту составляют:

Если мы просуммируем все дисконтированные денежные потоки, мы получим 13 306 728 долларов. Вычитая первоначальные инвестиции в размере 11 миллионов долларов, мы получаем чистую приведенную стоимость (NPV) в размере 2 306 728 долларов. Поскольку это положительное число, стоимость инвестиций сегодня окупается, поскольку проект будет генерировать положительные дисконтированные денежные потоки, превышающие первоначальную стоимость. Если бы проект стоил 14 миллионов долларов, чистая приведенная стоимость составила бы -693 272 доллара, что указывает на то, что стоимость инвестиций не окупится.

Краткая справка

Модели дисконтирования дивидендов, такие как Модель роста Гордона (GGM), для оценки запасов являются примерами использования дисконтированных денежных потоков.

Недостатки дисконтированного денежного потока

Основное ограничение DCF состоит в том, что он требует множества предположений. Во-первых, инвестор должен правильно оценить будущие денежные потоки от инвестиции или проекта. Будущие денежные потоки будут зависеть от множества факторов, таких как рыночный  спрос , состояние экономики, технологии, конкуренция и непредвиденные угрозы или возможности.

Слишком высокая оценка будущих денежных потоков может привести к выбору инвестиций, которые могут не окупиться в будущем, что нанесет ущерб прибыли. Слишком низкая оценка денежных потоков, из-за которой инвестиции выглядят дорогостоящими, может привести к упущенным возможностям. Выбор ставки дисконтирования для модели также является предположением и должен быть правильно оценен, чтобы модель была полезной.

Часто задаваемые вопросы

Как вы рассчитываете дисконтированный денежный поток (DCF)?

Расчет DCF инвестиции включает три основных шага. Во-первых, вы прогнозируете ожидаемые денежные потоки от инвестиций. Во-вторых, вы выбираете ставку дисконтирования, обычно основанную на стоимости финансирования инвестиций или альтернативных издержках, представленных альтернативными инвестициями. Третий и последний шаг – дисконтировать прогнозируемые денежные потоки до сегодняшнего дня, используя финансовый калькулятор, электронную таблицу или ручной расчет.

Каков пример расчета DCF?

Для иллюстрации предположим, что у вас есть ставка дисконтирования 10% и инвестиционная возможность, которая принесет 100 долларов в год в течение следующих трех лет. Ваша цель – рассчитать сегодняшнюю стоимость – другими словами, «приведенную стоимость» – этого потока денежных средств. Поскольку деньги в будущем стоят меньше денег сегодня, вы уменьшаете приведенную стоимость каждого из этих денежных потоков на свою ставку дисконтирования 10%. В частности, денежный поток за первый год сегодня составляет 90,91 доллара, за второй год – 82,64 доллара, а за третий год – 75,13 доллара сегодня. Суммируя эти три денежных потока, вы заключаете, что DCF инвестиций составляет 248,68 долларов.

DCF – это то же самое, что и чистая приведенная стоимость (NPV)?

Нет, DCF – это не то же самое, что NPV, хотя эти два понятия тесно связаны. По сути, NPV добавляет четвертый шаг к процессу расчета DCF. После прогнозирования ожидаемых денежных потоков, выбора ставки дисконтирования и дисконтирования этих денежных потоков NPV вычитает первоначальную стоимость инвестиции из DCF инвестиции. Например, если стоимость покупки инвестиции в нашем примере выше составляла 200 долларов, то чистая приведенная стоимость этой инвестиции составила бы 248,68 долларов минус 200 долларов или 48,68 долларов.

Статья подготовлена NESrakonk.ru

Методы оценки компании или проекта

Основные элементы

На очень высоком уровне основные элементы в оценке компании по Дисконтированному денежному потоку следующие: подробности см. в разделе « Оценка с использованием дисконтированных денежных потоков» и на графиках ниже:

  • Прогнозы свободного денежного потока: Прогнозы суммы денежных средств, произведенных бизнес-операциями компании после оплаты операционных расходов и капитальных затрат.
  • Ставка дисконтирования: стоимость капитала (долга и собственного капитала) для бизнеса. Эта ставка, которая действует как процентная ставка по будущим притокам денежных средств, используется для их преобразования в текущие долларовые эквиваленты.
  • Конечная стоимость: стоимость бизнеса на конец прогнозного периода (типичным для DCF-анализа является пятилетний прогнозный период или, иногда, 10-летний прогнозный период).

Блок-схема типичной DCF-оценки с подробным описанием каждого шага в тексте (щелкните изображение, чтобы увидеть его в полном размере)

Здесь оценка в виде электронной таблицы использует свободные денежные потоки для оценки справедливой стоимости акций и измерения чувствительности к WACC и постоянному росту.

Для этих целей оценки сегодня выделяют несколько различных методов DCF, некоторые из которых описаны ниже. Детали, вероятно, будут отличаться в зависимости от структуры капитала компании. Однако допущения, использованные при оценке (особенно ставка дисконтирования капитала и прогноз денежных потоков, которые должны быть достигнуты), вероятно, будут не менее важны, чем используемая точная модель. И выбранный поток доходов, и соответствующая модель стоимости капитала определяют результат оценки, полученный с помощью каждого метода. (Это одна из причин, по которой эти методы оценки формально называются методами дисконтированного будущего экономического дохода.) Ниже предлагается простая трактовка; Компоненты / этапы бизнес-моделирования см. в списке «Оценка капитала» в разделе .

Equity-подход

  • Подход от потоков к собственному капиталу (FTE)
    • Дисконтировать денежные потоки, доступные держателям собственного капитала, с учетом затрат на обслуживание заемного капитала.
    • Преимущества: делает явную поправку на стоимость заемного капитала.
    • Недостатки: требуется суждение о выборе ставки дисконтирования.

Сущность-подход

Метод скорректированной приведенной стоимости (APV)
Дисконтируйте денежные потоки, прежде чем учитывать заемный капитал (но с учетом налоговых льгот, полученных на заемный капитал)
Преимущества: проще подать заявку, если оценивается конкретный проект, не имеющий целевого финансирования за счет заемного капитала.
Недостатки: Требуется суждение о выборе ставки дисконтирования; отсутствие явной скидки на стоимость заемного капитала, которая может быть намного выше безрисковой ставки

Метод средневзвешенной стоимости капитала (WACC)
Получите взвешенную стоимость капитала, полученного из различных источников, и используйте эту ставку дисконтирования для дисконтирования денежных потоков от проекта.
Преимущества: преодолевает требование о выделении заемного капитала на конкретные проекты.
Недостатки: необходимо проявлять осторожность при выборе подходящего источника дохода. Отношение чистого денежного потока к общей сумме инвестированного капитала является общепринятым.

Метод общего денежного потока (TCF)
Это различие показывает, что метод дисконтированного денежного потока может использоваться для определения стоимости различных долей владения бизнесом

Сюда могут входить держатели долга или долга.
В качестве альтернативы этот метод можно использовать для оценки компании на основе общей стоимости инвестированного капитала. В каждом случае различия заключаются в выборе потока доходов и ставки дисконтирования. Например, соотношение чистого денежного потока к общему инвестированному капиталу и WACC уместно при оценке компании на основе рыночной стоимости всего инвестированного капитала.

What is Discounted Cash Flow analysis?

It is a method for estimating the business valuation of a project, company or asset based on the time value of money concept, according to which future cash flows are discounted using the cost of capital to arrive at a discounted present value (DPV). Its goal is to estimate the value an investor would receive adjusted by the risk-free rate of an alternative available investment. If the present value estimate is higher than the present-day cost of the investment it makes the project worth considering. As a simple example, consider that $100 put into a savings account today will be worth $105 a year from now (5% interest assumed), but if using these $100 is delayed for a year, it would be worth only $95 as it could not be put into the savings account.

DCF is useful when one can control and forecast with reasonable accuracy and it sees use in investment finance, real estate development, corporate financial management as well as patent valuation in court cases. As with any other method, garbage in results in garbage out. Among its limitations are the fact that variable discount rate is not supported in its naive form, nor is changing cost of capital.

Another limitation is that the cyclical nature of markets is not accounted for, thus the average return during both the growth stage and terminal stage can be widely inaccurate given significant market fluctuations.

Example application: an investor is considering supporting a company by investing $1 million for which he will acquire a 5% stake (current company valuation is $10 million => current value of the 5% stake is $500,000) and he expects it to grow fast at 15% a year over the next 3 years, and then slow down to about 5% yearly growth for the next 5 years. Is it worth making the investment given that the market average return is expected to be 11% over this period? Plugging the numbers in we see that the total DPV is almost $4 million, so the $3 million difference is a good reward for the risk of investing in a single company. However, the difference is only $600,000 dollars for the first three years, meaning that if a fast exit is of interest he needs to be prepared to get a more modest compensation.

Сравнительный анализ методов расчета ставки дисконтирования

В экономическом анализе существуют десятки способов оценки ставки дисконтирования. Каждый из них имеет ряд достоинств и недостатков.

Чтобы представить тему более полно, ниже в виде сравнительной таблицы приведены наиболее распространенные методы расчета.

Методы и модели для расчета нормы доходности
Суть метода
Достоинства метода
Недостатки метода
Модель САРМ
Уровень риска конкретного актива компенсируется доходами от другого вложения.
Учитывается рыночный риск
Узкая направленность метода, для оценки риска необходимо наличие акций на фондовом рынке
Модель Гордона
Формула для расчета представляет собой обратно пропорциональную зависимость инвестиций в начале периода и ставки дисконтирования
Относительная простота метода
Необходимо наличие устойчивых дивидендов и акций на фондовом рынке
Модель WACC
Подразумевает использование каждого источника финансирования для вычисления средней процентной ставки
Берет во внимание не только собственный капитал инвестора или собственника, но и заемный
Сравнительно сложный расчет
Модель ROA, ROE, ROCE, ROACE
Позволяет получить оценку рентабельности с учетом только собственных средств (ROE) или с привлеченным капиталом (ROCE)
Учитывает рентабельность капитала
Пренебрегает факторами риска
Метод Е/Р
Формула, которая представляет собой отношение рыночной стоимости акции к годовой прибыли
Берет во внимание рыночные риски
Вынужденное использование котировок
Метод оценки премий
Подразумевает использование справочных данных зависимости типа проекта и рисковой премии
Дает возможность учитывать критерии риска
Достаточная субъективность
Метод оценки, основанный на экспертных мнениях

Учитывает все возможные факторы риска
Достаточная субъективность

DCF when lease liabilities are reported under US GAAP

Although the lease liability reported under US GAAP is very similar to that under IFRS 16, the rest of the accounting is quite different. In the income statement the lease expense continues to be reported as a single operating expense and not as separate depreciation and interest expenses. For more about the lease accounting differences between IFRS and US GAAP see our article Operating leases: You may still need to adjust.

The inconsistency between balance sheet and
income statement under US GAAP could make it more likely that mistakes are made
in DCF.  Some investors may be tempted to
adjust the cost of capital to reflect the fact that a lease liability is
reported in the US GAAP balance sheet, but not adjust the free cash flow on
account of the lease payments still being reported as an operating expense and
operating cash outflow. As we explain, this will inevitably lead to an
incorrect DCF valuation. The solution is either not to adjust at all and regard
the lease liability as an operating liability, as for example you would for
trade payables, or to make the full set of adjustments we advocate above.

In our view, the best approach for all aspects of your modelling and valuation is to consistently treat lease obligations for what they are – a source of finance.

Что такое дисконтированный денежный поток?

Анализ дисконтированных денежных потоков – это метод оценки, который направлен на определение прибыльности или даже просто жизнеспособности инвестиций путем изучения прогнозируемого будущего дохода или прогнозируемого денежного потока от инвестиций, а затем дисконтирования этого денежного потока для получения расчетной текущей стоимость инвестиции. Эта оценочная текущая стоимость обычно называется чистой приведенной стоимостью или NPV.

Другими словами, DCF-анализ пытается определить стоимость компании или актива сегодня, основываясь на прогнозах того, сколько денег они будут генерировать в будущем. Ставка дисконтирования используется для получения чистой приведенной стоимости ожидаемых будущих денежных потоков. Для оценки инвестиций в недвижимость ставка дисконтирования обычно представляет собой желаемую или ожидаемую годовую норму прибыли от недвижимости. В зависимости от того, как далеко вы зайдете в будущее, формула DCF будет следующей:

Краткий обзор

Конечная цель анализа DCF – оценить деньги, которые инвестор получил бы от инвестиций, с поправкой на временную стоимость денег.

Расчет дисконтированного денежного потока по недвижимости

Для инвестиций в недвижимость в расчет необходимо включить следующие факторы:

  • Первоначальная стоимость – покупная цена или первоначальный взнос за недвижимость.
  • Затраты на финансирование – процентные ставки по любому первоначальному или ожидаемому финансированию.
  • Период владения – для инвестиций в недвижимость период владения обычно рассчитывается на период от пяти до 15 лет, хотя он варьируется в зависимости от инвесторов и конкретных инвестиций.
  • Дополнительные ежегодные затраты – сюда входят прогнозируемые затраты на техническое обслуживание и ремонт; налоги на имущество; и любые другие расходы, помимо затрат на финансирование.
  • Прогнозируемые денежные потоки – ежегодный прогноз любого арендного дохода, полученного от владения недвижимостью.
  • Прибыль от продажи – прогнозируемая сумма прибыли, которую владелец ожидает получить при продаже собственности в конце прогнозируемого периода владения.

При расчете DCF необходимо оценить ряд переменных; их может быть трудно точно определить, и они включают такие вещи, как затраты на ремонт и техническое обслуживание, прогнозируемое увеличение арендной платы и рост стоимости недвижимости. Эти предметы обычно оцениваются с помощью обзора аналогичных объектов в этом районе. Хотя определение точных цифр для прогнозирования будущих затрат и денежных потоков может быть сложной задачей, после определения этих прогнозов и ставки дисконтирования расчет чистой приведенной стоимости становится довольно простым, и компьютеризированные расчеты доступны бесплатно.

Пример использования DCF в инвестициях в недвижимость

Инвестор может установить свою ставку дисконтирования DCF равной доходности, которую он ожидает от альтернативных инвестиций с аналогичным риском. Например, предположим, что вы можете вложить 500 000 долларов в новый дом, который, как вы ожидаете, сможете продать через десять лет за 750 000 долларов. В качестве альтернативы вы можете вложить ее 500 000 долларов в инвестиционный фонд недвижимости (REIT), который, как ожидается, будет приносить 10% годовых в течение следующих 10 лет.

Для простоты предположим, что вы не включаете стоимость замещения арендной платы или налоговые эффекты между двумя инвестициями; мы будем придерживаться единого денежного потока – стоимости дома через 10 лет. Итак, все, что вам нужно для анализа DCF, – это ставка дисконтирования (10%) и будущий денежный поток (750 000 долларов) от будущей продажи дома.

В этом примере анализ DCF показывает, что будущие денежные потоки дома сегодня составляют всего 289 157,47 долларов. Так что не стоит инвестировать в это; REIT, который принесет $ 500 000 в следующем десятилетии, предлагает более высокую стоимость. После включения налоговых эффектов, арендной платы и других факторов вы можете обнаружить, что DCF немного ближе к текущей стоимости дома.

Плюсы и минусы FCF

Насколько целесообразно использование FCF для оценки бизнеса по сравнению с чистой прибылью или EBITDA? Рассмотрим плюсы и минусы этой метрики.

Плюсы:

  1. FCF показывает реальные денежные потоки, которые получает компания, а не бумажные доходы. Это в прямом смысле те деньги, которые заработала компания, т.е. финансовый результат ее деятельности.
  2. Манипулировать показателем FCF труднее, чем прочими метриками прибыли (хотя можно, если постараться). Поэтому данные FCF будут более объективными.
  3. Показатель FCF демонстрирует состояние финансового здоровья компании в динамике. Единственное, что на него реально влияет – размер капитальных вложений.
  4. FCF удобно использовать для оценки стоимости компании – речь идет о методе дисконтирования денежных потоков. Инвесторы могут оценить, насколько справедливо оценена акция, исходя из будущих денежных потоков, приведенных к нынешней стоимости денег.
  5. Динамика FCF позволяет понять, насколько эффективно компания использует оборотный капитал. Так, если FCF снижается при росте оборотного капитала, то это значит, что компания недостаточно эффективно использует оборотный капитал, приобретая или создавая малодоходные активы. Если же FCF растет при том же объеме оборотного капитала, то значит, что активы генерируют постоянно растущие денежные потоки и – это хорошо.
  6. В FCF отражается долг (в отличие от EBITDA) – чем больше долгов, тем выше стоимость их обслуживания и, следовательно, ниже операционные денежные потоки.

Но в то же время нужно учесть недостатки этой метрики:

  1. Нет единой формулы расчета FCF. Поэтому могут получиться разные расчеты для одной и той же компании. Это такая же проблема, как с EBITDA.
  2. Многие компании по-своему рассчитывают FCF, что затрудняет горизонтальное сравнение компаний. Нельзя просто так взять расчеты компаний – в большинстве случаев придется пересчитывать показатель самим.
  3. FCF не является стандартизированным бухгалтерским показателем, поэтому большинство компаний его вообще не рассчитывают.
  4. Для растущих компаний с большим количество капзатрат расчет FCF не имеет особого смысла, так как показатель будет отрицательным.
  5. Начинающих инвесторов FCF может ввести в заблуждение, если смотреть на результаты одного года: так, если компания потеряла прибыль, но не снизила капзатраты, то FCF выйдет в отрицательную зону, и новичок может пройти мимо такой акции.

В целом, на мой взгляд, FCF намного репрезентативнее показателя чистой прибыли и в чем-то даже лучше EBITDA. Но на один FCF, конечно, опираться не стоит. Я анализирую все показатели прибыли в динамике.