Как выгодно инвестировать в недвижимость: пошаговое руководство

Содержание

Типы инвестиционной недвижимости

Жилой: дома в аренду – популярный способ для инвесторов увеличить свой доход. Инвестор, который покупает жилую недвижимость и сдает ее арендаторам, может получать ежемесячную арендную плату. Это могут быть односемейные дома, кондоминиумы, квартиры, таунхаусы или другие типы жилых построек.

Коммерческая недвижимость приносящая доход недвижимость не всегда должна быть жилой. Некоторые инвесторы, особенно корпорации, покупают коммерческую недвижимость, которая используется специально для деловых целей. Обслуживание и улучшение этих свойств могут быть выше, но эти затраты могут быть компенсированы более высокой прибылью. Причина в том, что аренда этих объектов недвижимости часто требует более высокой арендной платы. Эти здания могут быть коммерческими многоквартирными домами или магазинами розничной торговли.

Смешанное использование: объект смешанного использования может использоваться одновременно как для коммерческих, так и для жилых целей. Например, в здании может быть магазин розничной торговли на первом этаже, такой как круглосуточный магазин, бар или ресторан, а в верхней части конструкции находятся жилые единицы.

Ключевые моменты

  • Инвестиционная недвижимость приобретается с целью получения дохода за счет дохода от аренды, будущей перепродажи недвижимости или того и другого.
  • Недвижимость может представлять собой краткосрочную или долгосрочную инвестиционную возможность.
  • Инвестиционная недвижимость не является первичным жилым домом или вторым домом, что затрудняет инвесторам получение финансирования.
  • О продаже инвестиционной собственности необходимо сообщать, это может привести к приросту капитала, что может иметь налоговые последствия для инвесторов.

Способы инвестиций в недвижимость

Существует несколько вариантов покупки недвижимости для получения прибыли в России и за рубежом.


Инвестиции в недвижимость на Капире

Жилая и коммерческая недвижимость на стадии строительства

В ряде случаев человек вкладывает средства на этапе ведения строительных работ (планирование объекта строительства, на стадии котлована или до подписания актов приемки готового дома).. Чем больше доля вложений, тем значительнее будет прибыль. Практикуется и другой вариант инвестиций – покупка квартиры в доме до того, как его построили. Перспектива получения прибыли откладывается на 1-2 года, риски достаточно велики, однако цена готовой квартиры превышает начальную стоимость фактически в два раза.

За границей можно выгодно купить земельный участок: когда появится покупатель, решивший на нем что-то построить, продать землю можно на 25% дороже. Однако рынок недвижимости в США и Европе недостаточно активен, и прогнозы самые неутешительные.

Готовая недвижимость в местах с развивающейся инфраструктурой

Еще один пример выгодных вложений. В крупных городах становится тесно, они разрастаются по всем направлениям и большинство людей стремится переехать из центра мегаполиса в более тихие районы с новостройками. 

Развивающаяся инфраструктура – весомый аргумент в пользу инвестиций в объекты недвижимости в зоне пригорода. Всего 100 лет назад фактически вся Москва умещалась внутри Третьего транспортного кольца (а 200 лет назад – Садового), а сегодня это лишь центральная часть города.

Готовая недвижимость под перевод в нежилое помещение

Бизнес на инвестициях в недвижимость принесет прибыль, если вы приобретете жилое помещение, расположенное на первом этаже здания в центре города или другом «ходовом» месте с большим трафиком. Придется потратить время и средства на оформление документов, оплатить услуги юриста во избежание «подводных камней». Если предложить адекватную стоимость аренды, на ваше предложение откликнется сразу несколько претендентов.

К примеру, человек получил в наследство квартиру в другом городе, расположенную на первом этаже здания в престижном торговом квартале. Заниматься вопросами сдачи жилья хлопотно, а денежные средства не помешают. Если регулярно заниматься мониторингом рынка недвижимости, есть все шансы найти выгодный объект для инвестиций.

Жилая недвижимость под снос

К этой категории относятся ветхие здания, земельные участки (иногда в центре города) с частными домами старой постройки. Владельцы таких объектов, как правило, охотно идут на уступки в цене, особенно если недвижимость долго не продается, а деньги нужны срочно.

Придется потратиться на снос здания для получения нового объекта недвижимого имущества – в России такой вариант успешно практикуется.

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

  1. Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.

    Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.

  2. Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.

    Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

  1. Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
  2. Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
  3. Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

  1. Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
  2. Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
  3. Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Предлагаем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов на темы приобретения и использования коммерческой недвижимости различных видов и типов. Из них вы узнаете:

  • Когда и для чего проводят оценку объекта?
  • Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую, а также как грамотно провести перепланировку?
  • Что такое доверительное управление и как им выгодно воспользоваться?

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

  • рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
  • субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
  • имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

#2. Переделка квартиры в 2 студии и сдача в аренду

Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии.  Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки). Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий. Также важным моментом будет поиск такой квартиры, чтобы при разбивки ее на несколько студий у каждой было окно. Этот вариант увеличит жилую площадь, но в тоже время может создать межличностные трудности соседей.

Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере ~20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии  – это правильно подобранная планировка:

  1. Наличие у каждой студии окна и помещений одинакового размера.
  2. Общая прихожая (экономит место) и позволяет сделать раздельные входы в студии.
  3. Возможность прокладки коммуникаций для ванной комнаты и кухни.

Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии.

Вторым факторов успеха будет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.

Преимущества Недостатки
Увеличения дохода от сдачи в аренду на 25% Необходимость в поиске арендаторов
Возможность сделать пассивный доход от квартиры без первоначальных денежных средств* Необходимость переделки планировки, возвещение перегородок, подведения воды, канализации, установка дверей.

*Как сделать пассивный доход от переделки квартиры в студии?

Преимущество данной схемы является в возможности сделать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Квартира покупается в ипотеку на срок ~15 лет. Среднемесячные платежи составят ~20 000 руб., тогда как доход от сдачи будет перекрывать платежи и создаст пассивный доход +10 000 руб. Через 15 лет вы получаете актив не вложим при этом своих денежных средств, а только управляя объектом.

Мнение специалиста: Инвестиции в земельные участки сельскохозяйственного назначения

Милена Александрова, генеральный директор Группы компаний «Коноплекс»

Сельское хозяйство – важнейшая отрасль народного хозяйства, которая в последние годы показывает стремительный рост. Исторически сложилось, что земледелие приносило ее владельцу немалый доход, и в настоящее время сельское хозяйство является деятельностью не только КФХ, но и крупных предприятий.

Инвестирование средств в земли сельскохозяйственного назначения – выгодное занятие, но тут необходимо учитывать несколько нюансов:

Во-первых, это «долгие» деньги, то есть возврат вложенных средств произойдет не в первый и даже не во второй год. Купить товары из Китая или Турции для перепродажи – это не сложно, а вот вырастить качественный продукт на своей земле – вот где нужен ум и навык.

Во-вторых, сельскохозяйственная деятельность требует терпения, сил и специфических знаний о культуре, которую предполагается выращивать. Наш агропромышленный холдинг выращивает коноплю, и найти обученных специалистов для этой редкой с/х культуры непросто.

Если инвестор решает играть по-крупному и приобретает большие площади земель сельскохозяйственного назначения, то необходимо грамотно распланировать и вести дела. Успех в этом деле может принести правильный севооборот культур в сочетании с современными агротехническими методами. Это позволит предпринимателю сохранить плодородие почвы и расширить ассортимент продукции.

Способ 1. Закрытый паевой инвестиционный фонд

Минимальная сумма вложений: 300 000 ₽.

Прогнозируемая доходность: 10–15%.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создаёт управляющая компания, когда нужны деньги, чтобы вложиться в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паёв.

По своей организации ЗПИФ напоминает коллективную складчину, где люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Если только управляющая компания не решит вывести паевой инвестиционный фонд на биржу. В этом случае инвесторы смогут продавать и покупать паи друг у друга.

Где и за сколько можно купить паи фонда

Купить паи фонда можно через управляющую компанию (УК), пока идёт сбор определённой суммы на покупку. Например, УК решила купить бизнес-центр за 500 миллионов ₽. Пока фонд собирает нужную сумму, инвесторы могут купить паи. Как только 500 миллионов ₽ будут собраны — паи перестанут продавать. Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 ₽, для квалифицированных инвесторов ограничений нет.

Если управляющая компания вывела фонд на биржу, то паи можно купить там. Также их можно продавать, дарить и наследовать, как любое имущество.

При выборе фонда нужно обратить внимание на несколько моментов:

  • Управляющая компания должна быть зарегистрирована на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка НАУФОР. Если фирмы нет в списке, связываться с ней не стоит.
  • Планируемый срок инвестиций компании. Если срок инвестирования — три года, то это значит, что через три года инвестор получит деньги обратно.
  • Есть ли фонд на бирже. Это большой плюс, потому что в этом случае инвестору не нужно ждать погашения пая и при необходимости он может продать его раньше срока.
  • Комиссия управляющей компании. Все УК берут комиссию за управление деньгами инвесторов, и у каждой компании она будет своя. Например, комиссия ЗПИФН «ВТБ — Рентный доход» — 1,5% от активов фонда ежегодно, а ЗПИФН «Сбер — Фонд Коммерческая недвижимость» — 2%.

Плюсы ЗПИФН

  • Низкая вероятность потерять деньги.
  • Доходность может достигать 15% в год.

Минусы ЗПИФН

  • Мало фондов торгуются на бирже, и уровень доходности напрямую зависит от рынка недвижимости.
  • Хорошо себя чувствует рынок — паи растут в цене и приносят хороший доход, плохо — маленькая доходность или её нет вообще.

Цели инвестиций в недвижимость

Перед тем как вложить деньги в недвижимость нужно хорошенько подумать, чтобы правильно ответить на очевидный вопрос: какая цель является основой при покупке жилья? Только дав точный и взвешенный ответ, можно начинать, ведь от ответа зависит выбор стратегии, объекта, в который будут вливаться деньги, длительность вложения, а также риски, доход и окупаемость всего проекта.

Можно прочесть, что лишь немногие добиваются успеха в этом виде бизнеса. Согласно статистике, только 20 % новых инвесторов точно знают, чего хотят, и ставят перед собой конкретные цели и задачи. Это позволяет понять причину столь многих неудач

Именно поэтому важно убедиться в следующем:

  1. Вы точно осознаете серьезность своих намерений и то, сколько денег понадобится для реализации намеченных планов.
  2. Инвестиции в недвижимость вам по карману. То есть выделенные активы не являются последними в бюджете, при необходимости можно будет подтянуть резервы без ущерба для качества жизни.
  3. Есть достаточно времени для изучения рынка, всех его особенностей и подводных камней, вы готовы тратить усилия на постижение всех тонкостей выбранного вида бизнеса.

Но самое главное – это понимать, что на пути будут возникать различные препятствия, которые придется преодолевать

Прежде чем начинать свое дело, важно взвесить все «за» и «против», ответить на все поставленные вопросы, и только затем делать первый шаг. Перед людьми, которые тщательно подготовились и решили рискнуть, открывается много новых возможностей

В какую недвижимость выгоднее инвестировать

Вложение денег в недвижимое имущество имеет свои особенности. Это зависит от того, в какой из объектов вложены деньги. В качестве объекта инвестиций могут быть офисы, земля, жильё и т. д.

Многие бизнесмены вкладываются в объекты жилого фонда. Это позволяет за короткое время получить неплохой доход. В этом случае достаточно купить квартиру, комнату или дом и сдавать их в аренду

Но при этом требуется правильно выбрать район и особенное внимание уделить состоянию квартиры, её планировке, внешнему виду. Это имеет значение при сдаче объекта в аренду

Что касается инвестирования денег в коммерческие объекты, то это тоже хороший способ получить доход. Но в то же время это способ более сложный и не такой доступный. К примеру, потребуется постоянное участие владельца в управлении недвижимостью. Приобретя такой объект, потребуется установить различные счётчики, также потребуется переоформление электроснабжения. Помимо этого, потребуется ведение бухгалтерии. Всё это потребует наличия специальных знаний и найма профессионалов для выполнения работы. В итоге часть дохода придётся отдавать им.

Популярны и инвестиции в участки земли. Их бывает не так просто сдать в аренду

Перед покупкой важно установить ликвидность участка

При этом учитывается:

  • его расположение;
  • дальность от города;
  • наличие или отсутствие различных коммуникаций.

При грамотном выборе земли на ней получится очень хорошо заработать.

Некоторые бизнесмены выкупают коттеджи за городом, чтобы получать доход от их перепродажи, либо сдачи в аренду. Сейчас многие городские жители стремятся выехать за город, чтобы провести выходные или празднике на природе, чем и объясняется спрос на коттеджи. Если есть возможность, то можно попробовать довести до ума недостроенный объект загородной недвижимости. В этом случае на покупку уйдёт меньше денег. Ещё выгоднее обойдётся земля

Естественно, при покупке в любом случае необходимо принимать во внимание местоположение объекта. Если он расположен достаточно далеко от города, то тогда вряд ли на нём удастся много заработать

Если при этом населённый пункт обжит и обеспечен инфраструктурой, доход получится повысить. Для сдачи в долгосрочную аренду не стоит покупать слишком дорогие участки, иначе потом они могут оказаться невостребованными среди потенциальных арендаторов.

Что касается вторичного рынка, то здесь наиболее выгодное вложение средств – в квартиру эконом-класса. Такое жильё недорого и пользуется достаточно высоким спросом. Лучше покупать «однушки» и «двушки», поскольку они популярны у молодых семей и будут пользоваться спросом.

Пожалуй, наиболее выгодно вложение средств в долевое строительство. Если купить квартиру в доме на этапе рытья котлована, к сдаче объекта в эксплуатацию удастся заработать примерно 30% от первоначальной стоимости жилплощади. Но в данном случае существуют риски, которые связаны с переносом сроков сдачи объекта. Кроме того, застройщики не всегда бывают благонадёжны. Так что перед совершением сделки необходимо взвесить все «за» и «против».

Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации

Несколько советов для увеличения прибыли.

Совет 1. Делаем перепланировку

Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.

Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.

Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения

Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.

Совет 3. Делаем качественный ремонт

Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.

Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.

Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот

В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.

Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.

#10. Хостелы

Одна из самых крутых стратегий инвестирования в недвижимость – это создание хостелов или общежитий. Есть разница между хостелом и общежитием. Хостелы – это место для кратковременного жилья путешественников и туристов, тогда как общежитие это в больше степени бюджетные койко-места. Для хостела более характерен дизайн и стиль, нежели для общежития.

Так как хостелы направлены на туристов, то они для них важно расположение в туристических местах. В Санкт-Петербурге как культурной столице более 300 хостелов

Для открытия хостела необходимо найти помещение, зачастую выбирают полуподвальные из-за более низкой арендной платы. Важно чтобы помещения находилось в проходимом месте – центры города. Для полноценного функционирования необходима команда: администратор и уборщица. Из-за того что в хостелах устанавливаются двухъярусные кровати – это позволяет увеличить прибыльность с каждого метра.

Одним из недостатков хостелов является простои в нетуристические сезоны, так например цены снижаются в 3-5 раз в Санкт-Петербурге зимой и аналогично на горнолыжном курорте Роза-Хутор летом.

Преимущества Недостатки
Высокая прибыльность на 1 кв.м Необходимо наличие команды: уборщица, администратор
Простота организации Сезонный спрос. Простои в нетуристический сезон

Ключевой фактор успеха хостела это его репутация, так как основным каналом привлечения туристов является различные сервисы, например как Booking.com (лидер по привлечению клиентов), то высокий рейтинг и положительные отзывы сильно влияют на прибыльность бизнеса.

В таблице рассмотрим какие еще существуют сервисы для привлечения посетителей.

Сервис Преимущества и особенности
Booking.com Один из самых распространенных сервисов. Необходимо обязательно быть в нем зарегистрированным
Agoda.com Международный сервис, ориентированный на иностранцев. Как правило представлен отелями
Hotels.com Отличный сервис для привлечения туристов в системе более 150 000 отелей.
Ostrovok.ru Сервис является лучшим по версии National Geographic. Ориентирован на граждан СНГ и России. Сервис индивидуален и не сотрудничает с другими интернет-сервисами
Oktogo.ru Отечественный сервис ориентирован на российских туристов. Множество вариантов оплаты для туристов

Hostelworld.com

Ориентирован на международных туристов, имеет базу более 30 тыс. хостелов.

Ориентированность на гостеприимство и создание положительной репутации позволит привлечь туристов из интернет-сервисов, как одного из лидирующих источников траффика.

Более подробно как открыть хостел с нуля читайте в статье: → «Бизнес-план хостела с расчетами»

В какую недвижимость лучше инвестировать

Выше уже говорилось о том, что эта сфера инвестирования отличается большим количеством направлений. Их можно выделить по специфике объектов. Итак, давайте разберёмся в том, в какую недвижимость выгодно инвестировать. Ниже описаны все основные варианты, которые у вас есть.

Жилая недвижимость

Это – самое напрашивающееся решение. При первой покупке можно претендовать на налоговые льготы. А ещё такая собственность всегда будет востребованной. И в целом, если вы не знаете, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, лучше начать с этой группы.

Дело в том, что сейчас на рынке очень популярны миниатюрные студии. Покупают и квартиры с общей площадью 20-24 м2. Многие берут также отдельные комнаты. Всё это позволяет стартовать даже без серьёзных изначальных вложений.

Коммерческая недвижимость

Это направление – одно из самых традиционных для предпринимателей. Оно выгодно тем, что такую собственность очень легко будет перевести в активы. А ещё её можно впоследствии без проблем продать, если регион активно развивается

Одним словом, обратить внимание на такой вариант явно стоит

Загородная недвижимость

Эта недвижимость особенно востребована рядом с крупными мегаполисами. На такой способ вложения денег стоит опираться, если город активно развивается. Вполне вероятно, что уже через 5 лет местонахождение дома станет ещё одним районом. И тогда стоимость собственности увеличится на порядок.

Зарубежная недвижимость

Это направление может быть очень перспективным, если разобраться, как именно инвестировать в зарубежную недвижимость. То есть вам нужен будет посредник, агент, который сможет вникнуть в тонкости законодательства другого государства и грамотно провести сделку от вашего имени.

Земельные участки

Такую возможность тоже не стоит игнорировать. Земельные участки требуют минимум трат на поддержание

Но и здесь важно понимать, как правильно инвестировать, чтобы выбрать перспективный вариант. Если вы не разбираетесь в качестве почвы, то лучше заказать анализ экспертам

Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость

Выше представлены основные направления, по которым можно вкладывать деньги в такую собственность. Чтобы вам легче было понять, в какую недвижимость лучше инвестировать, изучите внимательно эту таблицу.

Вариант Особенности Доходность
Жилая недвижимость Можно начать с небольших сумм, всегда востребована, легче получить налоговую льготу при первой покупке. Сильно зависит от городов, может колебаться от 10 до 20%, но выше банковских вкладов в любом случае.
Коммерческая недвижимость Оптимальный вариант для предпринимателей, можно сделать основным активом. Уровень доходности в среднем по стране – 8-10%. Показатель стабильный.
Загородная недвижимость Хорошее решение, если брать недвижимость рядом с активно развивающимся городом. Уровень дохода сильно зависит от конкретного региона. Может колебаться от 5% (Ростов-на-Дону) и до 20% (Москва).
Зарубежная недвижимость Перспективный вариант, если найти добросовестного агента, который заключит выгодную вам сделку. Уровень прибыли зависит от конкретной страны. Может начинаться от 2% в год и доходить до 15-20%.
Земельные участки Хорошее решение, означает минимальные расходы на содержание такой недвижимости. Уровень прибыли в среднем по стране – 6-10%. Сильно зависит от конкретного периода и от региона, а также от разновидности участка.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в недвижимость касаются не только жилых помещений и участков под жильё, не менее выгодным направлением для инвестирования является приобретение объектов для коммерческой деятельности. Это сложный вид инвестирования, требующий от инвестора особых навыков и опыта.

Какие
объекты можно отнести к коммерческой недвижимости?

  • Помещения
    под магазины;
  • Рестораны,
    кафе, бары;
  • Складские
    помещения;
  • Офисные
    и торговые помещения.

Коммерческая недвижимость подразумевает последующую сдачу объектов или их перепродажу другим предпринимателям с целью получения дохода. Прибыль будет заключаться так же от сдачи помещений в аренду или в разнице от их перепродажи. Но здесь есть свои «подводные камни». Если стоимость жилых посещений ежегодно растёт, то с коммерческой недвижимостью мы имеем отрицательный прирост.

С чем связано положение вещей? В первую очередь, на это влияют кризисные явления в экономике. Помимо кризиса тому виной малая заинтересованность в становлении малого и среднего бизнеса по стране. Соответственно, людям не нужны коммерческие помещения. Об их покупке и вовсе часто говорить не приходится, чаще всего их просто берут в аренду. Кроме того, остро ощущается проблема поиска клиентов, и высокий порог вхождения в отрасль коммерческой недвижимости.

Налоговые последствия

Если инвестор собирает арендную плату с инвестиционной собственности, Налоговая служба требует, чтобы он указывал арендную плату как доход, но агентство также позволяет ему вычесть соответствующие расходы из этой суммы. Например, если арендодатель получает 100 000 долларов в качестве арендной платы в течение года, но платит 20 000 долларов на ремонт, уход за газоном и связанные с этим расходы, он сообщает разницу в 80 000 долларов как доход от самозанятости.

Напротив, если налогоплательщик продает свое основное место жительства, он должен только сообщить о приросте капитала, превышающем 250 000 долларов, если он подает индивидуальную декларацию, и 500 000 долларов, если он состоит в браке и подает совместно. Прирост капитала инвестиционной собственности – это цена продажи за вычетом покупной цены за вычетом любых значительных улучшений.

Для иллюстрации представьте, что инвестор покупает недвижимость за 100 000 долларов и тратит 20 000 долларов на установку новой сантехники. Спустя несколько лет он продает недвижимость за 200 000 долларов. После вычета первоначальных вложений и капитального ремонта его прибыль составляет 80 000 долларов.