Knight frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости москвы

Содержание

Прочие плюсы и минусы

Помимо уровня дохода и срока окупаемости коммерческим помещениям присущие и другие преимущества. По словам аналитика Константина Енина из «НДВ-Супермаркета недвижимости», степень регулируемости этого рынка выше, чем у отличающегося непрозрачностью квартирного. Все договоры по аренде коммерческой недвижимостью оформляются официально, причем владельцы уплачивают налоги. В результате здесь легче разрешать различные спорные ситуации.

Еще одно преимущество — меньше затраты на ремонт помещений. Зачастую арендаторы коммерческой недвижимости самостоятельно делают ремонт, который компенсируется арендными каникулами. А вот ремонт жилья при необходимости обычно выполняет сам арендодатель — поясняет Константин Енин.

При этом коммерческие помещения являются более сложным продуктом в сравнении с квартирами. Успех сдачи таких объектов в аренду зависит от целой совокупности факторов. Это и назначение помещений (офисы, услуги, торговля), и наличие выгодного местоположения, планировки, инфраструктуры, транспортной доступности и пр. Иногда отсутствие какого-то одного фактора перечеркивает выгоду от приобретения помещения. Поэтому перед покупкой коммерческой недвижимости следует все просчитывать заранее.

Сколько нужно вложить денег на старте

Основные статьи расходов это-оплата персонала, реклама, аренда офисного помещения. На стоимость проекта влияет много факторов: концепт, регион присутствия, квалификация, уровень сервиса, особенности рекламной компании, амбиции агентства. В открытых источниках эксперты делятся информацией о реализованных проектах, с первоначальными вложениями 300 000-500 000 руб. Срок окупаемости которых составил 6-12 месяцев работы.

Собственники таких компаний имели опыт работы в качестве наемных сотрудников, наработанную годами базу клиентов. Оптимизировали первоначальные расходы, делали акцент на рекламе и продвижении услуг. Занимались поиском и обучением сотрудников. Это позволило окупить первоначальные вложения в короткие сроки. Другие компании, выходят на аналогичные результаты за 3-5 лет, постепенно формируя репутацию.

Стоимость покупки и аренды

На столичном рынке очень высок разброс цен на коммерческие помещения. Один квадрат может стоит как 35 тысяч рублей, так и 1,5 миллиона. Впрочем, стоимость объектов всегда обусловлена их доходностью. Поэтому по самой низкой цене можно купить абсолютно неликвидную недвижимость, которую будет практически невозможно сдать арендаторам.

По словам Виктории Камлюк, небольшие помещения в новых ЖК спальных районов можно купить начиная от 30—50 млн руб. Однако стоимость качественных торговых площадок в центре стартует от 100 млн руб. Размер арендных ставок по расположенным в центре объектам ценой 85—120 млн достигает 700—1000 тыс. руб. Срок окупаемости получается в районе десяти лет. Некоторые помещения в спальных районах можно купить за 50—65 млн с последующей арендой платой на уровне 500—600 тысяч. Здесь уровень доходности составит 11—12% со сроком окупаемости 8—9 лет.

В новостройках можно найти и ряд более бюджетных предложений, причем порой — сразу с арендаторами. Специалисты «НДВ» приводят информацию о расположенном в ближнем Подмосковье помещении площадью 35 квадратов за 3,2 млн руб. Это помещение уже снимает арендатор, выплачивающий ежемесячно примерно 32 тыс. руб. В новых ЖК рядом застройщиков периодически проводятся различные акции. Многие также готовы предоставить индивидуальные скидки.

По словам Сергея Коршунова, в офисном сегменте стоимость годовой аренды квадратного метра стартует от 12,5 тыс. руб. Впрочем, таких объектов совсем немного. Средние арендные ставки на офисные помещения заметно выше — от 18 тыс. руб. Для торговых площадок все строго индивидуально. Для помещения с неясным трафиком, расположенного на неходовой улице, годовая аренда 1 кв. м может стоить от 15 тысяч. А вот в центре столицы у метро «Белорусская» возможны цены и на уровне 85 тыс. руб. в год за «квадрат».

Советы для агентов коммерческой недвижимости и для тех, кто хочет ими стать

На своем опыте хочу поделиться тем, как за короткое время вы сможете сформировать свою базу клиентов:

  • Собственников;
  • Арендаторов;
  • Инвесторов (см. Как найти инвестора).

С одним объектом может быть связана покупка и дальнейшая сдача в аренду. Собственник может заключить с вами договор на обслуживание (ведение технического состояния, перезаключение договоров с обслуживающими организациями, контроль за коммунальными платежами, иными словами, арендатор не беспокоит собственника звонками о неисправности крана или отключении электроэнергии).

В нашем агентстве эта услуга очень популярна, но требуется время, собственник не сразу доверит вам управление своим помещением, здесь уже речь идет о доверии.

Имея базу постоянных клиентов, вы сможете заниматься межрегиональными сделками. Многие компании развиваются по регионам, и если вы себя хорошо зарекомендуете, вас непременно пригласят в качестве своего представителя. Так, на своем примере, открыв по Владимирской области сетевую аптеку (20 помещений), получила на свою электронную почту коммерческое предложение от компании об открытии помещений по 19 областям.

Желаю, чтобы ваш выбор был правильным!

P.S.

За последние несколько лет мы часто слышим слово «Кризис». Для кого-то он существует, кто-то не верит в него, у кого-то он «В головах».

Автор статьи — Людмила Филимонова, руководитель Центра Недвижимости «33Регион» о рынке инвестиций в коммерческую недвижимость в России.

Получение прибыли в бизнесе на аренде недвижимости

Этот бизнес хорош тем, что вы сами можете ставить себе задачи по достижению необходимого уровня дохода. Нет фиксированного уровня заработной платы агента, так как цифры зависят от нескольких составляющих. Способы заработка на коммерческой недвижимости:

  • Зарплата
  • Комиссия. Фиксированная ставка за определенный вид услуг
  • Процент от сделки

Зарплата будет начисляться только тем агентам, которые трудоустроены в агентстве недвижимости. Надо понимать, что эта цифра не будет превышать 10 000 — 15 000 руб. Все остальные заработки происходят за счёт комиссии и процентов от продаж.

Комиссия при аренде коммерческой недвижимости рассчитывается следующим образом. Это от 50 до 100 % стоимости арендной платы.

Например, если аренда офиса стоит 150 тыс.  руб. в месяц, то агентское вознаграждение будет таким же.

Оплата агенту процента от сделки больше распространена при заключении сделки купли-продажи. Разбег может составлять от 1 до 7%, в зависимости от стоимости контракта.

Например, если объект стоит 50 млн руб., процент от продажи может составить 5%, а это 2,5 млн. руб.

Антикафе – атмосферное место для души

Обычные кафе и рестораны зарабатывают, продавая с высокой наценкой еду и напитки, однако часто людям на самом деле нужно лишь место для встреч. И таким местом выступает антикафе, где люди платят не за еду, а за проведенное время. Еда может продаваться за отдельную плату, быть бесплатной (в ограниченном ассортименте), в некоторых антикафе ее разрешают приносить с собой.

Главное в организации популярного антикафе – удобное расположение (достопримечательности и культурные объекты города рядом – большой плюс) и дружеская атмосфера. Тогда посетители вам обеспечены.

Стартовый капитал – 200-250 тысяч на аренду, отделку помещения и мебель, но можно сделать и без вложения собственных средств.

Срок реализации – поиск помещения займет одну–две недели, ремонт около месяца.

Доход – в силу своей специфики антикафе не приносит сверхприбылей, но при высокой популярности на 100-150 тысяч рублей в месяц рассчитывать можно.

Аренда номера в апартаментах

Владелец может использовать помещение под офис, сдавать его в аренду одному или нескольким жильцам помесячно и посуточно, а также привлечь управляющую компанию, которая будет проводить все указанные операции за определенный процент от прибыли. Учитывая, какие проекты ищут инвесторы в 2021 году, можно предположить, что апартаменты намного дешевле эквивалентной по площади квартиры, а потому вполне реально получать от инвестиций до 20% годового дохода.

К числу недостатков подобного бизнеса относят статус нежилого помещения и сопутствующий ему налог в 2% от стоимости. Кроме того, при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, а при банкротстве владельца такая собственность подлежит изъятию.

Открываем гостиницу

В последние годы у туристов все большей популярностью пользуются мини-гостиницы, где можно поесть и переночевать. Обычно под них переделывают 5-10-комнатные квартиры (коммуналки) где-нибудь в центре города. Бизнес безопасен и интересен, к тому же, он довольно прибыльный.

Расходы на организацию отеля окупаются за несколько лет, в случае необходимости недвижимость всегда можно продать. Для открытия бизнеса потребуется разрешение СЭС и пожарников, нужна будет лицензия на работу.

Чтобы гостиница функционировала в полную силу, а клиенты приходили уже по рекомендации, необходимо задействовать максимум услуг:

  1. Интернет в номере.
  2. Бесплатные звонки по городу.
  3. Завтраки, чай, кофе, бутерброды.
  4. Безопасность клиентов.
  5. Чистота в отеле.

Экономить на удобствах нельзя!

Расходы на открытие мини-отеля из 10 номеров с обслуживающим персоналом из 2 администраторов, 1 горничной, 1 охранника.

Статья расходов Сумма, в рублях
Перепланировка и ремонт помещения 1 000 000-1 500 000
Покупка оборудования, мебели 1 000 000-1 500 000
Рекламные акции 100 000-200 000
Прочее 100 000-200 000
Итого 2 200 000-3 400 000
Статья доходов и расходов за месяц Сумма, в рублях
Ежемесячный доход 300 000-500 000
Ежемесячные расходы 250 000-400 000
Чистая прибыль 50 000-100 000

При подобном соотношении статьи доходов и расходов, окупаемость бизнеса составит 5-8 лет, что для гостиничного бизнеса считается нормой.

Период окупаемости коммерческой недвижимости

Это если речь идет о покупке с целью сдачи в аренду. Другие капиталовладельцы рассматривают инвестиции в коммерческую недвижимость как спекулятивную операцию: купить дешевле и продать дороже. Чаще всего они инвестируют в строительство торговых или офисных центров, приобретая права на определенные помещения в будущем объекте, а затем, по мере завершения строительства, продают их.

Такой вариант инвестирования в коммерческую недвижимость всегда связан с рисками незавершения строительства по каким-либо причинам или его длительного затягивания. Кроме того, спрос на торговые или офисные помещения в новых центрах не всегда высок: он сильно зависит от их цены и месторасположения. Нередко бывает так, что выстроенные торгово-офисные центры долгое время простаивают, особенно это актуально во времена не слишком благоприятной атмосферы для развития бизнеса.

Пожалуй, вкратце это вся ключевая информация по данной теме. Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в коммерческую недвижимость — более доходный в сравнении с жилой, но и более рисковый способ вложения капитала. Конечно же, этот инструмент для инвестирования подойдет только частным инвесторам, обладающим достаточно солидным капиталом, поскольку коммерческая недвижимость — удовольствие не из дешевых, даже в сравнении с жилой.

Желаю вам выгодных и высокодоходных инвестиций! Оставайтесь на Финансовом гении — сайте, который всегда подскажет, как эффективно использовать личные финансы. До новых встреч!

Превращаем квартиру в офис и увеличиваем прибыль

Бизнес недвижимость можно сдавать куда дороже обычной квартиры, и если ваша расположена на первом этаже, с минимум одним окном на фасаде здания, в центре, возле транспортной развязки или в любом другом месте с большим потоком людей – ее переделка в офис способна существенно увеличить ваш доход. Другие квартиры тоже можно превратить в офисы, но аренда их принесет меньше денег.

Ремонт должен быть качественным, но нейтральным, чтобы подходить наибольшему числу фирм. Мебель не нужна, как правило, фирмы имеют собственную.

Стартовый капитал – подходящая квартира и 200-300 тысяч на отделку.

Срок реализации – ремонт может потребовать до месяца.

Доход – дополнительные 50-100 тысяч в месяц.

Быстросборный дом на продажу, как построить модульный дом и получить прибыль

Следующей бизнес идеей является строительство модульных домов. Технология быстровозводимых зданий довольно проста: покупка готовой конструкции в разобранном виде, перевозка элементов и монтаж дома на участке заказчика. Популярность данного направления растет с каждым годом. Весь секрет успеха кроется в скорости строительства и возможности максимально выгодно использовать участок земли. Также такой дом может быть построен без фундамента, его можно разбирать и перевозить.

Модульные дома могут строиться в любом регионе в независимости от климатических особенностей. Продвинутая система вентиляции и отопления позволяет чувствовать себя одинаково комфортно как в холодную зиму, так и в летний зной. Кроме того, модульные дома соответствуют всем санитарным нормам. Для реализации проекта потребуется найти заказчика и поставщика. Если со вторым проблем не возникнет (в интернете много соответствующих предложений), то над поиском клиента необходимо потрудиться.

Бизнес недвижимость – правильная сдача в аренду офисного центра

Офисные площади пользуются спросом, ведь кто-то начинает свой бизнес, кто-то ищет более просторное помещение, кто-то приехал открыть в городе свой филиал и т.д. И хотя в целом арендный бизнес прост, в сдаче коммерческой недвижимости есть свои хитрости, позволяющие увеличить доход.

Главная – разделение площадей. Процентов 20 отведите под элитные, с дорогой отделкой офисы, с которых будет самая высокая плата. 50% займут средние офисы, качественные, но без роскоши. Остальное – маленькие для начинающих предпринимателей. Для них стоит предусмотреть набор недорогой мебели. Элитные помещения лучше сдавать пустыми – успешные компании имеют свой фирменный стиль.

Стартовый капитал – покупка или постройка с нуля офисного центра обойдется в 20 миллионов и более.

Срок реализации – выбор и покупка офисного центра займут 3-6 месяцев, постройка – год и более.

Доход в зависимости от размера и общей деловой активности в городе может изменяться в широких пределах – 1-10 миллионов.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Перепродажа земельных участков

Несмотря на доступность и минимальные требования к капиталу, инвестиции в земельные участки требуют тщательного анализа перспектив развития местности. Инвестор должен быть уверенным в том, что в конкретном населенном пункте в будущем произойдут какие-то позитивные изменения (будет развиваться инфраструктура, появятся удобные дороги, новые коттеджные поселки), в противном случае инвестиции могут оказаться убыточными.

Это справедливо и для инвестиций в землю, предназначенную для постройки коммерческих или промышленных объектов: изучение тенденции расширения бизнеса позволяет предсказать, какие участки в скором будущем окажутся востребованными.

Преимущества такого способа получения дохода — это:

  • Возможность начать работу с небольшим капиталом в 300–500 тысяч рублей;
  • Минимум усилий по обслуживанию собственности;
  • Возможность увеличить стоимость путем благоустройства территории.

Как правильно сбивать цену на недвижимость

Покупка недвижимости всегда обходится дорого, однако если правильно торговаться, есть шанс снизить цену. Вот несколько факторов, на которых можно сыграть в ходе переговоров:

  • Время продажи и начальная цена квартиры. Если квартира продается полгода и ценник уже менялся, у вас хорошие шансы убедить продавца еще больше сбросить цену.
  • Квартирные неисправности – неработающие краны, отклеившиеся обои, поцарапанный подоконник и т.д. Указывайте владельцу на все дефекты.
  • Более дешевые предложения – скажите, что уже смотрели квартиру такой же площади, но дешевле.

Стартовый капитал – начальный взнос на квартиру или дом от 300 тысяч.

Срок – переговоры о снижении цены могут занять от недели до месяца.

Выгода – при хороших навыках можно снизить цену на 10-15 процентов. Если дом стоит 15 миллионов, его вполне можно приобрести за 10.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

ДАЖЕ РАСПОЛАГАЯ СУММОЙ В 3 МЛН РУБЛЕЙ МОЖНО КУПИТЬ ОФИСНЫЙ БЛОК ПЛОЩАДЬЮ 20-30 КВ. М

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», — поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

ПЛЮСЫ ИНВЕСТИЦИЙ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.

Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Как обустроить помещения?

При перепланировке желательно исходить из того, что для большинства видов малого бизнеса оптимальной считается площадь 80–100 м², хотя начинающие предприниматели зачастую предпочитают и менее просторные помещения. Поэтому:

  • 20–30% площади следует выделить на помещения премиум класса. Они должны быть оснащены кондиционерами, связью, большими окнами, высокими потолками, кухней или комнатой отдыха. Сдать их можно намного дороже остальных;
  • 50% площади нужно отдать под помещения среднего класса. Здесь нужны хорошая недорогая отделка, основные инженерные системы, каналы связи, общий санузел и сигнализация. Их предпочитает большинство бизнесменов;
  • Остальную площадь можно выделить под бюджетные помещения. Для их отделки используют самые недорогие материалы, типовую мебель, экономят на освещении и кондиционерах. Такие объекты арендуют новички с ограниченным бюджетом.

Как правило, коммерческие объекты продаются или сдаются в аренду уже с отделкой. Поэтому предпринимателю нужно лишь продумать перепланировку, разработать проект прокладки коммуникаций и поделить площадь на отдельные помещения, руководствуясь при этом некоторыми правилами:

  • В интерьере лучше придерживаться классического стиля и нейтральных светлых тонов. Такой дизайн подойдет большинству клиентов;
  • Желательно выделить несколько вспомогательных помещений — переговорные, склады, комнаты отдыха. Они повысят стоимость рабочего пространства;
  • Чтобы арендаторы не портили стены своими проводами, нужно заранее обеспечить объект телефонной связью и доступом в интернет;
  • Рекомендуется заранее согласовать размещение рекламных материалов и вывесок на внутренних носителях и на фасаде. Это пригодится и в офисах, и в магазинах;
  • Нельзя пренебрегать системами охраны и пожаротушения. В помещениях будут находиться материальные ценности и оргтехника.

Для примера можно привести бизнес план сдачи коммерческой недвижимости в аренду под офисы на базе помещения площадью в 600 м². Его нужно отремонтировать и разделить гипсокартонными перегородками, чтобы получить:

  • 3 офиса премиум класса по 80 м²;
  • 5 офисов среднего класса по 40 м²;
  • 5 офисов эконом класса по 20 м²;
  • 2 комнаты для переговоров по 30 м².

При входе можно оборудовать рабочее место администратора, который будет уточнять у посетителей цель их визита и направлять в нужный офис. С учетом всех рекомендаций для оснащения объекта понадобятся:

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Как и в случае с жилой недвижимостью, с коммерческой есть два способа реализации — продажа или сдача в аренду. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки, и тут уж инвестор сам должен решить что ему подходит больше – быстрое получение прибыли или же он готов подождать, чтобы получить максимум. К примеру, если купить офис и продать, то можно неплохо заработать и получить и затраты, и прибыль, «не отходя от кассы», а если его купить и сдавать, то можно за два-три года окупить затраты и дальше получать неограниченный профит, при чем помещение так и останется в вашей собственности, и вы сможете в любой момент его продать и получить сверхприбыль.

Коммерческая недвижимость тем и интересна, что предлагает массу возможностей для инвестора (бесчисленные возможности для вкладчиков предлагают и инвестиции в интернете, советую почитать о них в отдельной статье). Но, нужно отметить, что хороший заработок коммерческое сооружение принесет в том случае, если будет расположено оно в относительно крупном городе и в оживленном (деловом) районе. Актуальность на такие объекты растет с каждым годом, но только в крупных, бурно развивающихся городах, тогда как в глуши подобное приобретение приведет к убыткам или очень долгосрочному возврату затрат

Обратите внимание и на то, что готовые коммерческие объекты в крупных мегаполисах имеют слишком завышенную цену, которая продиктована не реальными причинами, а спросом на нее – если при каких-то обстоятельствах спрос пропадет (например, начнутся военные действия, случится теракт или стихийное бедствие), то цена может упасть в десятки раз и такая покупка не скоро принесет профит

Почему это выгодно

По мнению участников рынка, приобретение коммерческих помещений для получения арендного дохода выгодней покупки жилья. Ставки аренды на коммерческую недвижимость выше, а срок окупаемости инвестиций — меньше, чем у квартир.

Хорошей иллюстрацией этого утверждения может послужить пример, приведенный директором «НДВ-Девелопмент» Андреем Стригалевым. Эксперт сравнивает два помещения: реализуемую на этапе котлована двухкомнатную квартиру в спальном районе столицы и офисное помещение такой же площади, предлагаемое в небольшом бизнес-центре по аналогичной цене.

После окончания строительства жилого дома на ремонт квартиры и покупку в нее мебели уйдет порядка 1 млн руб. Стоимость же аренды подобной квартиры — 35—40 тысяч. При таких расценках можно будет окупить все затраты на приобретение, отделку и обстановку жилья примерно за 17 лет. Ставка годовой аренды квадратного метра офисных помещений сегодня составляет примерно 20 тыс. руб. В месяц владелец помещения будет получать арендный доход размером порядка 80—85 тысяч. Срок окупаемости в этом случае составит примерно 7—8 лет, — резюмирует Андрей Стригалев.

Арендные ставки в торговых помещениях тоже выше по сравнению с жильем. Соответственно, ниже срок окупаемости объекта. По мнению ряда экспертов, на московском рынке аренды лидирующее место по уровню доходности принадлежит именно стрит-ретейлу. Так, по словам директора компании Knight Frank по стрит-ретейлу Виктории Камлюк, средняя стоимость годовой аренды в спальных районах достигает 10—12%. В центральных районах — чуть ниже, 8—10%, что дает срок окупаемости 10—12 лет. Впрочем, абсолютных показателей для стрит-ретейла не существует, поскольку у каждого помещения свои уникальные особенности, — подчеркивает Виктория Камлюк.

Хоумстейджинг – продаем жилье быстро и дорого

Задача каждого продавца – продать свою квартиру быстрее и дороже, но далеко не каждый знает, как. Хоумстейджинг – серия приемов и способов сделать жилье привлекательным для покупателей. Вот основные правила:

  • Перед показом проведите уборку, чтобы квартира выглядела чистой и уютной.
  • Сделайте ее максимально обезличенной – снимите личные фотографии рисунки, уберите памятные вещи, ведь покупатель ищет квартиру для себя.
  • Устраните все недоделки, как-то – текущие краны, неработающие выключатели, мебель и другие предметы интерьера с дефектами.

Вложения в доработку квартиры и косметический ремонт составят 50-100 тысяч.

Срок реализации – от двух недель до месяца.

Доход – после хоумстейджинга квартиры продаются на 10-20% дороже, так что с квартиры за 3 млн. прибыль составит 300-600 тысяч.

Что такое коммерческая недвижимость?

В категорию коммерческой недвижимости включают здания и сооружения, которые способны приносить постоянную прибыль. Иначе говоря, коммерческая недвижимость и бизнес непосредственно связаны между собой: именно такие объекты используются гражданами для ведения предпринимательской деятельности. На первый взгляд, данное определение подходит не только для офисов и магазинов, но и для сдаваемых посуточно квартир. На самом деле это не так: вторым ключевым отличием коммерческих объектов является неприспособленность для постоянного проживания. Среди них выделяют:

  1. Объекты свободного назначения. Эти помещения строят без привязки к какому-либо способу использования. Но отсутствие ограничений может стать недостатком, так как нормативные требования к офису и ресторану сильно различаются;
  2. Торговые объекты. Подходят для продажи товаров и оказания услуг гражданам. Сюда входят площади в торговых центрах, помещения на первых этажах зданий, отдельные павильоны. Для них важны удобный вход с улицы и высокая проходимость;
  3. Объекты общепита. Для обустройства кафе или бургерной также нужно помещение на первом этаже в многолюдном месте. Но по санитарным правилам здесь должны быть отдельная вентиляция, мощное электроснабжение, бесперебойная подача воды;
  4. Офисные объекты. В их качестве используют как многоэтажные деловые центры, так и перестроенные квартиры. Требования к офисам включают наличие линий связи и коммуникаций, удобную парковку, транспортную доступность;
  5. Производственные объекты. Чаще всего речь идет о небольших цехах, так как аренда целого завода экономически невыгодна. Требования к помещениям — водоснабжение и электрификация, наличие подъездных путей, отопление;
  6. Складские объекты. Это могут быть как простые ангары без отопления, так и тёплые склады с грузоподъёмной техникой, овощехранилища и зернохранилища. Для них важны удобные подъезды, надёжная охрана, вентиляция и низкая влажность;
  7. Апартаменты. В сравнении с другими видами коммерческой недвижимости это можно считать исключением, так апартаменты используют для проживания. Однако они также входят в нежилой фонд и приносят доход;
  8. Гостиничные объекты. В категорию входят полноценные отели, мини-гостиницы, различные пансионаты и хостелы. Они могут располагаться в центре города, возле вокзалов или исторических памятников, на побережье;
  9. Социальные объекты. Сюда можно отнести медицинские и образовательные центры, здания административных и финансовых учреждений, автостанции или вокзалы, а также прочие объекты, предназначенные для обслуживания граждан.

У коммерческой недвижимости есть еще одна особенность: для ведения деятельности её стараются не покупать, а брать в аренду. В первую очередь это объясняется её высокой стоимостью, что увеличивает капиталоёмкость проектов. К тому же, оптимальное место для офиса и магазина непросто выбрать с первой попытки, а ситуация на рынке часто меняется, вследствие чего бизнесменам приходится периодически переезжать.

Входной порог

В основном коммерческую ипотеку берут собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели. Для юрлиц есть программы по покупке площадей в лизинг как в банках, так и у лизинговых компаний, и для юрлиц они более интересны, чем ипотека, отмечает Максим Ельцов.

Главными факторами, которые делают ипотеку на покупку коммерческих площадей малодоступной для малого и среднего бизнеса, остаются высокий первоначальный взнос и высокие ставки. «Кроме того, к самому объекту недвижимости предъявляются достаточно высокие требования», — говорит заместитель управляющего петербургским филиалом Юникредит банка Антон Большаков.

С другой стороны, банки с начала 2017 года запустили программы по кредитованию покупки апартаментов. «Есть апарт–отели с профессиональными управляющими, которые могут обеспечить для инвесторов в этом сегменте доходность выше, чем банковская ставка», — говорит Катерина Соболева.

Текущие условия пока не располагают для заработка на коммерческой недвижимости. Кредитование под залог действующей коммерческой недвижимости стало дороже: если до кризиса можно было кредитоваться под 10% годовых в рублях, то сейчас — под 14 –16%. Рост арендных ставок не соответствует ожиданиям рынка. Например, рублевые ставки аренды по офисным помещениям за последние 5 лет выросли примерно на 20%, а в долларовом эквиваленте — упали на 50%. Вакантность объектов увеличилась: новые задерживаются с вводом в эксплуатацию, так как не могут найти арендаторов для заполнения помещений.

Алена Чупракова

консультант практики «Девелопмент» группы «НЭО Центр»

Специфика коммерческой ипотеки в том, что это нетиповой для банков продукт, в отличие от жилищной ипотеки. Это кредит на развитие бизнеса, для него характерны риски, связанные с ведением бизнеса, а не с личным потреблением. Каждое коммерческое помещение уникально, оценить его достаточно сложно. Нет типовых сопоставимых объектов, сложнее оценить юридические и финансовые риски. Но объемы коммерческой ипотеки неизбежно будут расти, хотя все равно этот сегмент будет занимать считаные проценты от объемов жилищного кредитования.

Максим Ельцов

генеральный директор Первого ипотечного агентства

Анна Михеева

Все статьи автора

17 апреля 2017, 12:05


3096

Оснащение для бизнеса на недвижимости

Название
Цена, руб.
Кол-во, шт.
Сумма, руб.
Инженерное оборудование
Вентиляция 360000 1 360000
Видеонаблюдение 60000 1 60000
Охранная сигнализация 150000 1 150000
Пожарная сигнализация 150000 1 150000
Огнетушитель 2600 17 44200
Распределительный шкаф 8000 1 8000
Светильник 700 60 42000
Оснащение офисов
Стойка администратора 15000 1 15000
Стул администратора 1500 1 1500
Шкаф для документов 4000 1 4000
Ноутбук администратора 25000 1 25000
МФУ 9000 1 9000
Телефон 3000 1 3000
Wi-Fi роутер 2200 15 33000
Сетевой маршрутизатор 5000 1 5000
Мини АТС 42000 1 42000
Стол и стулья для переговорной 30000 2 60000
Проектор с экраном 30000 2 60000
Кулер 4000 2 8000
Кондиционер 20000 10 200000
Прочее оснащение
Инструменты для ремонта 10000 1 10000
Уборочный инвентарь 3000 2 6000
Санузел 12000 2 24000
Итого:
1319700

Заключение

Работа с коммерческими помещениями невозможна без понимания всех особенностей этого бизнеса. Если новичок попробует вложить несколько миллионов рублей в покупку здания под офисы или магазины, есть большая вероятность, что ради погашения долгов ему вскоре придётся выяснять, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. В то же время зарабатывать на коммерческой недвижимости интереснее, чем на жилой — современный рынок не стоит на месте, что приводит к появлению новых перспективных идей. Вот несколько актуальных тенденций:

  1. Из-за запрета на обустройство мест временного проживания в многоэтажных домах появился спрос на небольшие отдельные здания, подходящие для отелей и хостелов;
  2. Мода на стартапы и фриланс привела к росту популярности альтернативных способов обустройства рабочих мест в виде коворкингов и открытых пространств;
  3. В последнее время предприимчивая молодёжь начала интересоваться помещениями формата street retail, где можно открыть креативные кафе, барбершопы, фастфуд;
  4. Для организации производства малому бизнесу также нужны площади, причём речь идёт не о целых заводах, а о скромных цехах в три-четыре сотни квадратных метров.